L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.
Que dit la loi ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
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Bonjour,
Après avoir effectué une première proposition très basse par rapport au prix affiché pour une maison visiblement bien au dessus du prix du marché (cela n’engage que moi), offre refusée par les propriétaires, j’ai contacté l’agence immobilière pour faire une deuxième offre plus élevée (réhaussée mais toujours en dessous du prix affiché).
L’agent immobilier s’est engagé (par téléphone) à transmettre cette nouvelle offre aux propriétaires et à me tenir au courant rapidement de leur réponse. N’ayant reçu aucune nouvelle de la part de l’agent immobilier, j’ai pris contact directement avec les propriétaires et ceux-ci m’ont tous les deux affirmé qu’ils n’ont jamais reçu cette offre.
J’ai recontacté l’agent immobilier (10 jours pour y parvenir en raison de congés) qui me certifie avoir transmis cette offre datant de presque 1,5 mois et que les propriétaires ont refusé (pourquoi alors ne m’avoir rien dit avant ?). Il m’a même rappelé 30 minutes après pour me dire qu’il venait de recontacter une nouvelle fois les propriétaires et que c’était toujours non. J’ai de nouveau appelé les propriétaires qui m’affirment ne pas avoir été appelé par l’agent immobilier et ne pas avoir reçu cette offre, ni il y a 1,5 mois, ni le jour de mon appel.
L’agent immobilier a-t-il le droit de me mentir ainsi ? Ai-je le droit de passer par une autre agence (mandat dans 2 agences et chez un notaire) ou en direct ? Puis-je reprocher à l’agence de ne pas avoir transmis ma 2ème offre ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Bonjour Victor,
Vous concluez que c’est l’agent immobilier qui vous ment, mais il n’y aurait aucun intérêt semble-t-il, ne serait-ce pas plutôt le propriétaire ?
Pour la deuxième partie voir : https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
bonjour
Hier j’ai visité une maison et je suis sortie en faisant une offre au prix qui a été signé et daté.J’étais la première à visiter le bien.
Les visites se sont succédées. Le soir, le mandataire me dit qu’il y a eu 4 offres au même prix et que le vendeur réfléchit et donne sa réponse le lendemain.
Est ce légal svp?
Merci
Bonjour saleb,
C’est en effet parfaitement légal. C’est au propriétaire de choisir d’accepter l’offre qui lui convient le mieux. Au prix ou pas d’ailleurs, il est libre jusqu’à ce qu’il ait signé. Si vous tenez à cette maison et pensez que cela peut être utile, vous pouvez éventuellement proposer une surenchère.
La surenchère est interdite.
Si vous le dites, mais par quel texte ? Je n’en connais pas, et c’est une pratique habituelle même si elle n’est pas très courante.
Bonjour,
J’ai fait une offre au prix pour un appartement, mais l’agent immobilier a continué de faire visiter le bien, et a reçu d’autres offres. Le vendeur a choisi une autre personne que moi, alors que j’étais la première à faire une offre au prix. Est-ce légal de la part de l’agent immobilier? N’aurait-il pas dû stopper les visites?
Merci
bonjour
il m’est arrivé la même chose..certains agents disent qu’ils auraient stoppé les visites et d’autres disent qu’à prix égal, ils prennent le meilleur dossier!
Bonjour,
La seule bonne attitude que peut avoir un agent immobilier est de transmettre les offres au fur et à mesure de leur émission, tant que l’une d’elles n’a pas été acceptée par le vendeur.
Une question intéressante m’a été posée lors d’une récente réunion : une offre en dessous du prix a été transmise au propriétaire, puis plus tard une offre au prix. Doit-on informer le premier offrant afin qu’il puisse éventuellement remonter au prix, voire surenchérir ?
Ma réponse a été évidemment oui, puisque cela va dans le sens de l’intérêt de notre mandant.
C’est d’ailleurs ce qu’avait fait notre Franchisé.
Bonjour ,
Après avoir repéré un bien à 235000€ je prends rendez-vous pour une visite, 6 heures avant celle ci l’agent immobilier l’annule suite à une offre .
15 jours plus tard , un autre agent me ressort le même appart au même prix et de force réussi à me le faire visiter avec le premier qui a l’exclusivité (il obtient entre temps le prix de la première offre 217000€ sans réponse du vendeur mais que l’acheteur va rehausser son offre plus tard à 228000€ alors que le net vendeur est à 220000€) il me force à proposer plus vu qu’il m’intéresse ; est ce légal (peut être que le vendeur serait ok pour 225000) combien dois je proposer et quel recours ai je face à cette rétention abusive
Merci d ‘avance de votre réponse
Bonjour charvolin,
Un agent immobilier doit transmettre toutes les offres vau propriétaire, ce n’est pas à lui de décider si elle est sérieuse ou pas ; cette obligation figure dans le Code de déontologie. Quant au propriétaire il peut accepter l’offre de son choix, il n’est pas tenu par exemple d’accepter une offre au prix s’il préfère une offre inférieure. Par exemple pour paiement comptant, mais il n’a pas à donner ses raisons.
C’est tout simplement illégal mais je ne connais pas le recours