L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.
Que dit la loi ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
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Je ne suis pas d’accord avec cette phrase :
“Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur”
En effet, selon les articles L.221- 18 et suivants, tout contrat réalisé à distance ou à domicile ouvre un droit de rétractation au consommateur sollicité par un professionnel
Ce délai est de 14 jours
Deux cas :
– soit l’offre est aux conditions du mandat, et on peut considérer que le délai est purgé par le mandat (c’est une interprétation)
– soit l’offre n’est pas aux conditions du mandat, et il faut purger un délai prévu par cet article du code de la consommation…
Par ailleurs, le respect de ce délai n’est pas suffisant selon la loi et ces articles qui sont d’ordre public au passage, car le contrat d’offre (appelez cela comme vous le voulez : lettre d’intention, offre, peu importe, mais il s’agit bien d’un contrat au sens des articles nouveaux du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016) doit posséder un bordereau détachable de rétractation
Ipso facto, la phrase exacte serait de dire que le vendeur est définitivement engagé dès le commencement de rédaction de la promesse ou du compromis, délai de rétractation purgé
Bien évidemment, ces articles du code de la consommation, et du code civil définissant le consentement d’un particulier, ouvre la porte béante à la surenchère
Je pense que les agents immobiliers ont préféré l’absence d’un bordereau de rétractation sur leurs contrats d’offre, plutôt que de subir la surenchère du vendeur
C’est un choix qui se respecte, mais qui n’est pas sans risque bien évidemment
Il y a cependant un avantage, c’est que sans attendre la rédaction du compromis, et à condition d’y joindre les diagnostics, l’offre acceptée par le vendeur et délai scrivener purgé, peut être notifiée à l’acheteur au titre de la loi SRU
Bonjour Jean-Michel,
Tes remarques sont intéressantes, sauf qu’il a été jugé que la transmission d’une offre au propriétaire, même à un prix inférieur à celui du mandat, n’entraînait pas de délai de rétractation.
Et la surenchère du vendeur existe déjà, notamment quand il y a plusieurs acquéreurs intéressés.
Bonjour
J’ai signé une offre d’achat par agence en date du 25/10/2016, accepté par le vendeur en date du 27/10/2016 a ce jour toujours pas de compromis, l’agence ma demander de débloqué 5% pour réservation sur l’offre d’achat ce qui a était fais, mais sur l’offre la surface est de 42m² et la surface réel est de 33m².
Le vendeur a t’il l’obligation de rectifier le prix pour être conforme a la surface.
Merci pour votre réponse
Stephou
L’OFFRE D’ACHAT ETENT ACCEPTEE PAR LE CLIENT VENDEUR, ENGAGE L’ACQUEREUR : JUSQU’A QUANT ?
==> OBTENTION D’UN PRÊT : OK
SI L’OFFRE D’ACHAT NE PREVOIT
Bonjour,
Une offre acceptée vaut vente. Reste le délai de rétractation et le jeu des conditions suspensives. Voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
Bonsoir Monsieur . Sous la dictée d’un agent immobilier, je lui ai envoyé par mail non signé, une acceptation d’une offre d’achat incomplète : pas de date de signature du compromis ou de validité, de financement, de nom des acheteurs. Deux jours après cet envoie, les acheteurs ont de nouvelles exigences, et je veux annuler cet acceptation. Que dois je faire et à quoi je m’expose si il y a action judiciaire. Merci et salutations
Je suis le 1er a avoir signé une offre d.achat. L’agence immobilière m’informe que plusieurs offres d’achat ont suivi en poursuivant les visites. L’agence me dit que le propriétaire informé de ces offres, va choisir. Est ce légal si l’offre ne m’est pas retenue ?
bonjour ALLAIN,
Oui c’est tout à fait légal, c’est au propriétaire de choisir entre les différentes offres, il n’est même pas obligé d’accepter une offre au prix.
Bonjour,
une agence a t elle le droit de privilegier un client vis a vis d’un autre client en ne lui appliquant pas, ou beaucoup moins, de frais d’agence ?
J’ai peur d’être en concurence avec des amis du patron de l’agence.
est-ce que ”LÉGALEMENT” l’agent immobilier est tenu au silence des offres d’un acheteur envers les autres acheteurs ou il s’agit seulement d’une étique morale? puis-je exiger en tant qu’acheteur de connaitre le montant des autres offres actuel sur la propriété qui m’intéresse?