Un agent immobilier peut-il vendre sans mandat ?

Vendre sans mandat est strictement interdit.

Le mandat est obligatoire pour “négocier ou s’entremettre”. Il doit être détenu avant toute intervention, notamment publicité, visite…

Un agent immobilier ne peut donc pas “vendre” sans mandat.

Certains propriétaires ne souhaitant pas signer de mandat demandent pourtant aux agences de leur présenter préalablement des acquéreurs, quitte à régulariser la signature d’un mandat ultérieurement. C’est très dangereux, l’agent encourt des sanctions pénales et bien sûr il n’a en outre pas droit à ses honoraires. Dans ce cas rien n’interdit de faire signer un mandat de recherche aux acquéreurs potentiels avant toute visite, afin d’être en règle. En effet si le mandat est obligatoire, il doit être confié par l’une des parties, pas forcément le vendeur. Et le débiteur des honoraires sera celui prévu au mandat.

Un mandat signé par le vendeur peut prévoir des honoraires à la charge du vendeur, ou de l’acquéreur.

Un mandat signé par l’acquéreur prévoit généralement des honoraires à sa charge, mais il peut arriver qu’ils soient à la charge du vendeur (lorsque l’acquéreur n’a aucun apport personnel par exemple).

Etre rémunéré sans mandat, c’est possible.

Il peut arriver que des vendeurs ou acquéreurs souhaitent rémunérer un agent immobilier alors qu’il ne détenait pas de mandat, ou un mandat irrégulier. Ce n’est pas possible tant que l’acte authentique n’est pas signé,

Dans ce cas toute convention, reconnaissance d’honoraires, bon de commission… signé avant l’acte authentique sera nul et de nul effet.

Mais la loi Hoguet ne trouve plus à s’appliquer après la signature de l’acte authentique (Cass. civ. 1er 14/06/88 bull. civ. n°185 et 03/02/93 bull. civ. n°46).

Voir également : Cour de cassation, ch. civ. 1, 6 mars 2001, pourvoi 98-11057 : en cas de mandat nul, l’une des parties peut s’engager à rémunérer l’agent immobilier dès lors que cet engagement est postérieur à l’acte authentique.

Seule une convention de reconnaissance d’honoraires signée après l’acte authentique permet donc de percevoir légalement une rémunération sans mandat.

Pour être exhaustif, précisons qu’un mandat nul de nullité relative peut trouver application par une éventuelle ratification des actes de gestion par le mandant.

À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL