Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.
Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier. Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.
- Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
- L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
- La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
- Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
- Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
- Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
- Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
- Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
- Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
- Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
- Ils doivent être limités dans le temps;
- Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
- En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
- Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ;
- Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
- Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.
Cette nullité est désormais relative.
Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.
Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !
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Bonjour,
Voilà deux mois que ma maison est en vente et il n’y a pas eu visites, ma maison a été clairement surestimer par l’agence car le bien plaît mais il n’y a aucune visites car elle est beaucoup trop chère! comment me libérer de ce mandat de vente pendant les 3 mois incompressibles ? Car l’agence ne fait pas correctem son travail et me fait perdre un temps précieux, merci pour votre aide.
Bien cordialement.
Bonjour,
Au bout de deux mois et demi vous pourrez dénoncer ce mandat par LRAR, avec effet 15 jours plus tard. Mais pourquoi ne pas prendre contact avec l’agence, et diminuer le prix ?
Autre aspect du problème, les engagements de l’agence : en a-t-elle pris (par écrit), ont ils été tenus ? Si ce n’est pas le cas, et que les manquements sont suffisamment graves, vous pouvez arguer de ce manquement pour dénoncer le mandat avec effet immédiat.
Bonjour,
Merci pour votre réponse, j’ai déjà effectué deux baisses de prix, nous sommes encore dans la fourchette haute mais cela devrait au moins déclencher des visites et il n’en est rien ! concernant les mandats il n’y a pas d’obligation de résultats puisque c’est un mandat simple !!!
Bonjour,
L’idéal est de confier un mandat exclusif, après avoir bien sélectionné l’agence et fait le point sur ses engagements écrits. https://cimm.blog/professions-immobilieres/pour-le-mandat-exclusif-1008.html
Les délais de vente sont ainsi en moyenne fortement raccourcis.
Bonjour Monsieur, Voulant signé un mandat exclusif avec un agent immobilier, nous avons revu ensemble le contrat sur lequel nous avons effectué quelques petites modifications.
Il est reparti dans son agence puis revenu le jour même avec un exemplaire propre que nous avons tous les deux signés. Je constate quelques semaines plus tard qu’il a omis de mettre le N° du mandat exclusif de vente sur mon exemplaire. Est ce que ce document est nul? Bien cordialement
Bonjour,
L’absence de numéro sur l’exemplaire restant au mandant rend le mandat nul, mais cette nullité est relative, elle ne peut être invoquée que par le cocontractant, c’est à dire vous, et ne pourra plus l’être dès lors que vous aurez ratifié des actes du mandataire, par exemple accepté des visites.
Bonjour, Je vous remercie pour ces précisions. Bien cordialement,
Bonjour
Je pense que si vous avez vu avec lui des modificatifs sur le mandat, et qu’il vous en a apporté un nouveau le lendemain, c’est que vous étiez d’accord pour lui donner l’exclusivité. Donc oui normalement le mandat est nul, mais si il y procédure, si non vous pouvez leur demander de faire immédiatement la correction sur leur mandat.
Demandez leur de repasser chez vous.
C’est surement un oubli de sa part, mais il doit avoir noté un numéro de mandat sur le premier qu’il vous avait fait signer ? regardez sur votre copie.
Par contre regardez bien les dates d’exclusivité il faut indiquer 3 mois.
Après cela fait trop long car si le bien n’est pas vendu dans les 3 mois c’est qu’il y a un soucis, soit sur le prix qui est trop élevé, suite estimation surévaluée, soit manque de publicité.
Donc après les trois mois vous leur laissez en vente le bien en mandat simple, mais vous pouvez le mettre en vente dans au moins deux autres agences du secteur.
Car l’exclusivité n’est valable que si le prix est celui du marché, si non vous avez plus de chance de vendre avec 2/3 mandats de ventes.
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie pour ces précisions. En effet il n’y avait pas de numéro sur le premier mandat (dites “brouillon”) sur lequel nous avons effectué quelques modifications dont une exclusivité de 6 semaines seulement. Je lui avait signalé ce manque de numéro qu’il m’a dit serait attribuer quand il retournerait à l’agence. Pour le deuxième exemplaire que j’ai signé, je n’ai pas remarqué toute de suite qu’il n’avait pas mis de numéro. C’est sans doute un oubli de sa part. Bien cordialement