Propriétaire d’un appartement ou d’une maison en indivision, vous vous demandez si vous pouvez donner mandat de vente à une agence immobilière sans le consentement des autres indivisaires ? Pour y voir clair sur ce que dit la loi et la jurisprudence, suivez le guide !
Savoir ce qu’est l’indivision
En situation d’indivision, la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs personnes soit à part égales (chacun étant propriétaire à hauteur de la moitié ou du tiers du bien par exemple) soit à parts inégales (à hauteur de 40% pour l’un des acquéreurs et de 60 % pour l’autre par exemple).
Cette situation se rencontre en matière de succession (indivision successorale), mais également en cas d’achat d’un bien immobilier financé par des personnes non mariées (concubins ou partenaires par exemple).
Faire la différence entre acte d’administration du bien et acte de disposition
Si vous êtes propriétaire d’un bien en indivision, la loi vous permet, si vous détenez au moins deux tiers des droits indivis de faire seul certains actes, tels que notamment les actes d’administration du bien.
Les actes dits de disposition, qui se définissent comme des actes qui engagent le patrimoine, nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. C’est le cas de la vente du bien indivis.
Connaître la loi
La jurisprudence (Cass. Civ. 1, 15/01/2015, n° 13-25955 ) admet toutefois qu’un seul indivisaire puisse donner un mandat de vente à un professionnel intermédiaire. La signature d’un tel mandat n’est donc pas un acte de disposition nécessitant l’accord de tous.
Selon les juges, un tel mandat est valable et produit ses effets entre l’agence et l’indivisaire signataire, mais reste inopposable aux autres, à moins qu’ils ne le ratifient.
Ce qu’il faut retenir
En pratique, le professionnel pourra donc légalement commercialiser le bien, mais la signature d’un compromis de vente et a fortiori d’un acte authentique devant notaire, nécessiteront l’accord de tous les indivisaires.
L’intérêt de donner seul un mandat de vente apparaît alors limité, notamment en cas de conflit entre les indivisaires, soit en cas de désaccord sur le prix de vente, soit en cas de désaccord sur le projet même de vente.
A noter : Par principe, chaque indivisaire est en droit de mettre fin à l’indivision. A défaut d’accord amiable, la vente devra être autorisée par les juges du tribunal de grande instance.
Question intéressante. Il n’existe aucun barême légal (c’était le cas jusqu’au 31 décembre 86). Ne connaissant pas l’articulation de votre affaire (qui a signé un mandat avec qui, qui a fait visiter en premier…) à toutes fins utiles je vous renvoie vers cet article http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Bonjour,
Nous sommes mariés sous la séparation des biens.
Nous sommes propriétaires en indivision de la maison ou nous résidents.
J’ai 75% du bien et mon épouse 25%.
Nous avons aménagé dans le garage un salon de coiffure que ma femme exploite.
Nous avions un accord orale en ce qui concerne le loyer de ce salon de coiffure.
Aujourd’hui elle demande divorce et me dis que nous n’avions aucun accord concernant le loyer du salon.
Que puis je faire.
Quelles démarches pour lui demander de régler un loyer.
Elle utilise depuis 03/2003.
Je pense lui envoyer un recommandé en lui demandant de signer un bail précaire eu égard au futur divorce.
Elle demande divorce mais n’a pas encore déposé au juge.
Merci de toute réponses par avance.
Cordialement
Bonjour je vent ma maison que j’ai acheté avec mon ex conjoint suite à notre séparation en indivision si je signé une procuration pour un mandat en agence immobilière le jour du compromis de vente ou le jour de la vente je serai informé ? Où il as le droit de la vendre sans rien me dire et signée a ma place ?