Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.
Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier. Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.
- Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
- L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
- La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
- Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
- Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
- Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
- Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
- Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
- Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
- Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
- Ils doivent être limités dans le temps;
- Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
- En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
- Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ;
- Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
- Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.
Cette nullité est désormais relative.
Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.
Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 06 16 29 25 21. Débutants acceptés, formation assurée.
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1 2 3 Suivant »Cela m'est déjà arrivé et je ne suis donc pas du tout d'accord avec Dominique, mais je vais pas passer la nuit à débattre.
le bon de visite n'a rien a voir dans cette situation là.
Le vendeur peux réajuster le prix sans forcément que celui-ci soit répercuté en simultané par les agences mandatées,
Encore une fois, si aucune offre n'a été formulée par ailleurs, le client achete avec qui il veut .... car il arrive que les clients s'aperçoivent que c'est le meme bien une fois sur place ! Surtout sur Paris et première couronne.
Si vous avez des doutes, contactez un avocat !
Bonjour,
Croire qu’un client acquéreur peut acheter un même bien avec l’agence qui lui convient le mieux est une légende urbaine encore assez répandue chez les agents immobiliers. Voir
https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Pour ne pas courir de risque il faut d’abord vérifier les termes de votre mandat. avec la première agence. S’il comporte l’interdiction de vendre par un autre intermédiaire le bien à un client à qui elle l’aurait présenté, vous devrez passer par elle ou lui payer des DI.
Bonjour,
J'ai visité un appartement en vente à 400 000€ dans une agence. J'ai signé un mandat à la fin de la visite (3 mois prorogés 12 mois).
J'ai depuis croisé le vendeur sur le marché, et celui-ci m'a appris qu'il souhaitait attendre avant de vendre, et qu'ayant fait ré-estimer son appartement, il le vendra plus cher. ça m'embête car l'appartement m'intéresse vraiment, et si le prix augmente, ça fera trop avec les frais d'agence donc j'aimerais si possibles les éviter.
Deux questions :
- suis-je encore tenu par le mandat de visite sachant que le prix sera différent de celui y figurant?
- trois mois prorogation 12 mois, on est d'accord que si j'envoie un recommandé à l'issue des 3 mois, ça annule la prorogation et je peux contacter le vendeur directement sans passer par agence pour conclure la vente sans rien risquer?
D'avance merci et bonne journée
Bonjour ! J'ai signé un mandat de vente soit disant exclusif à un agent immobilier voilà 6 années pour la vente d'un vignoble . Je n'ai jamais eu en ma possession la copie ou l'original de ce mandat . Il ne m'a pas été remis de suite car il fallait lui attribuer un N° .L'agent aurait proposé une parti de mes parcelles à un voisin nouvellement arrivait dans ma commune . Je n'ai pas eu de retour de Bon de Visite . Deux années ont passaient et j'ai été contacté par une autre agence qui avait un client . Il s'est avéré que son client était ce fameux voisin qui avait été contacté par la première agence mais lui ( mon voisin ) était preneur de l'ensemble de mon vignoble ainsi que des parcelles familiales (frères ) . En famille tous réunis nous avons accepté le prix proposé . Or ,voilà quelques jours le premier agent est revenu à la charge par le biais de son avocat et me demandant sa commission (10% de la vente) . J'ai pris contact avec mon avocat pour un rendez-vous et j'attends . Je vous tiendrais informer !
Bonjour,
Les réponses ici :
https://cimm.blog/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html
Premièrement, voir ce qui est stipulé dans le mandat concernant la durée d’interdiction « après la fin du mandat ».
Ensuite si vous êtes concerné (ce qui serait étonnant), cette durée est-elle « raisonnable »?
Ensuite il ne s’agit pas de la même affaire, puisque vous vendez l’ensemble.
Il y a déjà eu de la jurisprudence sur ce dernier point.
Bonsoir ! Je vous remercie de vous intéresser à mes soucis . Je n'ai pas en ma possession l'original ou la copie de ce mandat. La seule chose que je me souviens est que sa durée était de 3 mois et quelle m’obligeait pas passer par une agence immo . Ce sont les paroles de ce Mr . L'on peut dire que cet la même affaire car le mandat signé concerné mon exploitation totale à l'origine ; le lézard se trouve aussi sur les surfaces qui ne corresponde à rien car il englobe des parcelles en fermages qui n'était pas à vendre et une parcelle qui était exploité en métayage par mon épouse .
L’agance devra fournir le mandat à un moment ou à un autre. Si aucun droit de suite n’est prévu elle ne pourra rien exiger, idem si le délai, généralement d’un an, est passé.
Bonjour,avec l'agence immo L'adresse j'ai signé un mandat simple et je crois un mandat de gestion, après 15 jours je n'ai toujours pas reçu de copie ni par mail ni par courrier, comme promis, puis je dénoncer ce ou ces contrats. Sont ils nul et non avenu dans la mesure ou je n'ai aucun contrat en m'a possession.Merci de votre réponse.
Bonjour,
Oui, comme pour tout contrat une copie doit vous être remise dès la signature. Invoquez bien ce fait dans votre courrier.
Mon Avocat a demandé une copie du contrat . Ce mandat était exclusif d'une durée de 3 mois renouvelable et avec une obligation d'information en cas de contacts d'une autres agences et ceci pour 18 mois . Ces 18 mois était passé quand nous avons signé le sous sein privé . L'affaire est maintenant entre les mains d'un juge et nous verront se qu'il en devient ! A bientôt !
Bonjour,
Voilà deux mois que ma maison est en vente et il n'y a pas eu visites, ma maison a été clairement surestimer par l'agence car le bien plaît mais il n'y a aucune visites car elle est beaucoup trop chère! comment me libérer de ce mandat de vente pendant les 3 mois incompressibles ? Car l'agence ne fait pas correctem son travail et me fait perdre un temps précieux, merci pour votre aide.
Bien cordialement.
Bonjour,
Au bout de deux mois et demi vous pourrez dénoncer ce mandat par LRAR, avec effet 15 jours plus tard. Mais pourquoi ne pas prendre contact avec l’agence, et diminuer le prix ?
Autre aspect du problème, les engagements de l’agence : en a-t-elle pris (par écrit), ont ils été tenus ? Si ce n’est pas le cas, et que les manquements sont suffisamment graves, vous pouvez arguer de ce manquement pour dénoncer le mandat avec effet immédiat.
Bonjour,
L'idéal est de confier un mandat exclusif, après avoir bien sélectionné l'agence et fait le point sur ses engagements écrits. https://cimm.blog/professions-immobilieres/pour-le-mandat-exclusif-1008.html
Les délais de vente sont ainsi en moyenne fortement raccourcis.
Bonjour,
Merci pour votre réponse, j'ai déjà effectué deux baisses de prix, nous sommes encore dans la fourchette haute mais cela devrait au moins déclencher des visites et il n'en est rien ! concernant les mandats il n'y a pas d'obligation de résultats puisque c'est un mandat simple !!!
Bonjour Monsieur, Voulant signé un mandat exclusif avec un agent immobilier, nous avons revu ensemble le contrat sur lequel nous avons effectué quelques petites modifications.
Il est reparti dans son agence puis revenu le jour même avec un exemplaire propre que nous avons tous les deux signés. Je constate quelques semaines plus tard qu'il a omis de mettre le N° du mandat exclusif de vente sur mon exemplaire. Est ce que ce document est nul? Bien cordialement
Bonjour,
L’absence de numéro sur l’exemplaire restant au mandant rend le mandat nul, mais cette nullité est relative, elle ne peut être invoquée que par le cocontractant, c’est à dire vous, et ne pourra plus l’être dès lors que vous aurez ratifié des actes du mandataire, par exemple accepté des visites.
Bonjour, Je vous remercie pour ces précisions. Bien cordialement,
Bonjour
Je pense que si vous avez vu avec lui des modificatifs sur le mandat, et qu'il vous en a apporté un nouveau le lendemain, c'est que vous étiez d'accord pour lui donner l'exclusivité. Donc oui normalement le mandat est nul, mais si il y procédure, si non vous pouvez leur demander de faire immédiatement la correction sur leur mandat.
Demandez leur de repasser chez vous.
C'est surement un oubli de sa part, mais il doit avoir noté un numéro de mandat sur le premier qu'il vous avait fait signer ? regardez sur votre copie.
Par contre regardez bien les dates d'exclusivité il faut indiquer 3 mois.
Après cela fait trop long car si le bien n'est pas vendu dans les 3 mois c'est qu'il y a un soucis, soit sur le prix qui est trop élevé, suite estimation surévaluée, soit manque de publicité.
Donc après les trois mois vous leur laissez en vente le bien en mandat simple, mais vous pouvez le mettre en vente dans au moins deux autres agences du secteur.
Car l'exclusivité n'est valable que si le prix est celui du marché, si non vous avez plus de chance de vendre avec 2/3 mandats de ventes.
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie pour ces précisions. En effet il n'y avait pas de numéro sur le premier mandat (dites "brouillon") sur lequel nous avons effectué quelques modifications dont une exclusivité de 6 semaines seulement. Je lui avait signalé ce manque de numéro qu'il m'a dit serait attribuer quand il retournerait à l'agence. Pour le deuxième exemplaire que j'ai signé, je n'ai pas remarqué toute de suite qu'il n'avait pas mis de numéro. C'est sans doute un oubli de sa part. Bien cordialement