Le devoir de conseil est une construction jurisprudentielle qui impose des obligations au professionnel, au delà de ce qui est écrit dans le contrat ou la loi, afin de protéger le consommateur.
Il découle des articles 1134 et 1135 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.
Le professionnel doit suppléer par ses conseils à l’inexpérience des clients ; il doit influer positivement sur le comportement des clients dans le sens de leur intérêt.
Le devoir d’information est une composante du devoir de conseil.
Le vendeur, et l’agent immobilier avec lui, doit révéler tout ce qu’il connaît des biens vendus lorsque les éléments d’information sont de nature à influer sur la décision de l’acquéreur (Code civil, art. 1116 et 1117) :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 16 mars 2011 n° de pourvoi : 10-10503, publié au bulletin “le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues”
Dans cette autre affaire, le vendeur avait demandé à l’agent immobilier mandaté pour la vente, de dissimuler aux acquéreurs un projet de rocade. L’agent immobilier est condamné car “il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade,” bien qu’il ait invoqué devoir défendre exclusivement les intérêts de son mandant. (Cour de cassation, chambre civile 1, 9 janvier 2019, n° 18-10245).
Mais il ne suffit pas de signaler le vice à l’acquéreur, il faut l’informer de l’origine, de l’ampleur, de la gravité potentielle et des conséquences prévisibles du vice :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 14 mars 2012, n° de pourvoi : 11-10861, publié au bulletin : “Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z…du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; “
Et :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 8 avril 2009, n° de pourvoi : 07-21910 07-21953, publié au bulletin : “l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble”
L’agent immobilier ne sera pas responsable si le vice est vraiment caché :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 16 janvier 2007, n° de pourvoi : 04-12908, publié au bulletin : “Mais attendu qu’après avoir constaté que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente et qu’ainsi la preuve n’était pas rapportée que l’agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n’était pas établi, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;”
Ou à l’inverse s’il est suffisamment apparent :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mardi 29 mars 2011, n° de pourvoi : 10-14503 : “Ne commet pas une réticence dolosive le vendeur d’un immeuble qui ne révèle pas à l’acquéreur le mauvais état de la toiture dès lors que ces désordres étaient apparents et qu’il n’a rien fait pour les cacher.”
La preuve de la bonne exécution du devoir d’information incombe au professionnel :
“Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 25 février 1997, n° de pourvoi : 94-19685
et “la charge de la preuve de l’exécution par le notaire instrumentaire de son devoir de conseil lui appartient” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi : 06-17281
C’est pourquoi il est prudent d’utiliser, dès la signature du mandat, un document rapportant cette preuve, tel que la “fiche descriptive contractuelle” d’Éditions Préférence. (voir notre article sur ce document)
Le devoir de conseil de l’agent immobilier en vidéo
Bonjour,
Je suis copropriétaire d’une maison mise en location par un des propriétaires sans mon accord et j’ai demandé à l’agence qui s’occupe de la location de me fournir le nom et le numéro de téléphone du locataire et celle-ci refuse de me la donner. Est-ce normal ?
Merci d’avance pour la réponse.
Claude
Bonjour Claude,
Non bien sûr. Demandez au besoin par LRAR une copie du bail (et du mandat), en fournissant la preuve que vous êtes propriétaire.
Bonjour
J’ai visité une maison dont l’annonce précise 300 m carré de jardin. Je vais m’informer en mairie afin de savoir si l’on peut y installer un abri de jardin et clôturer(site classé). La mairie me conseille de faire une demande d’urbanisme, je recherche donc au cadastre les numeros de parcelles (celle de la maison et celle du terrain). L’agent m’avait bien précisé qu’une partie du jardin avait été vendue mais pas que la superficie n’etait pas la bonne sur l’annonce. Or surprise en mesurant le terrain sur plan (cadastre) en fonction des limites indiquées (mur de restanque) le jardin ne fait pas 300 m carré mais 150m². La mairie me confirme que le terrain a été divisé mais il n’y a toujours qu’un numero de parcelle actuellement. Est-ce légal? Elle m’a dit que cela n’influençait pas sur le prix, ce dont je doute. L’annonce précise que l’électricité a été refaite or il n’y a aucun branchement electrique ni d’arrivée d’eau ni evacuation de faits pour le lave vaisselle le lave linge et le réfrigérateur aux emplacements prévus. Un certificat de conformité pour l’électricité est-il remis en fin de travaux? Les diagnostics ne sont pas faits non plus. La charpente ne peut pas être vérifiée car pas de combles. Tout cela me pose problème, alors que j’étais prête à acheter. Pouvez-vous me renseigner à ce niveau?
Cordialement
S B
Suite
L’agent a enlevé l’annonce quand je lui ai parlé de la superficie du terrain. Hier soir elle a remis l’annonce toujours avec 300 m² de jardin alors qu’elle sait qu’il n’en fait que 150 et qu’elle m’a dit avoir conseillé le vendeur pour cette vente de terrain.
Donc elle n’ignorait pas la division parcellaire.
Bonjour,
Il s’agit de publicité mensongère. Les sanctions peuvent être graves pour l’agence.
En ce qui concerne la surface réelle du terrain ne vous fiez pas trop au cadastre, mais au plan de division fait par le géomètre.
Bonjour
Tout d’abord merci pour votre réponse
On ne m a montré aucun plan c est en demandant un certificat de urbanisme sur lequel je devais noter le numéro de la parcelle que j’ ai consulté le cadastre. Et c est la mairie qui m a signaler la division parcellaire. L’ annonce cité la totalité du terrain. Je l’ ai dit a l’ agent qui m a répondu que cela ne changeait rien au prix de la maison, mon notaire dit l’ inverse.
Comment avoir les dimensions exactes si l’ on nous donne aucun plan.
Même chose pour la création de un séjour dans une ancienne terrasse qui a été fermée.
L’ agent ne m a montré ni plan ni permis de construire. L’ enduit n est pas fait les parpaings a nu pour moi il n’y y a pas eu déclaration de fin de travaux. Donc je ai dit a l’ agent attendre que tout soit en regle.
Je pense qu elle va essayer de vendre tel quel et si elle peut la moitié du terrain au voisin qui vend aussi sa maison pendant l été.
Merci encore
Cordialement
S b