L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.
Que dit la loi ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 06 16 29 25 21. Débutants acceptés, formation assurée.
Si nous faisons une offre au prix affiché est ce que l’agence peut continuer à faire des visites ?
Si nous allons jusqu’au sous seing mais que la banque refuse le credit est ce que nous engageons des frais?
Bonjour Balou,
Tant qu’une offre n’est pas acceptée, le mandat de l’agent immobilier court toujours, il doit en principe continuer à assurer les visites, au moins celles pour lesquelles un RV était déjà pris. Le risque étant qu’il y ait une surenchère.
Pour votre deuxième question, votre acompte vous est restitué intégralement ; toutefois si c’est un notaire qui rédige le compromis, il pourra vous demander une avance de quelques centaines d’euros, qu’il n’est pas toujours facile de se faire rembourser. Voir https://cimm.blog/professions-immobilieres/notaires-provision-pour-frais-et-depot-de-garantie-2477.html
Comment obtenir un accord de principe rapidement?
Notre offre au prix affiché a été acceptée par contre les vendeur demande un accord de principe de la banque ont ils le droit de l’exiger?
Oui il s veulent être rassurés ça se comprend, de votre côté vous pouvez demander un délai.
Bonjour,
Nous avons fait une offre pour une maison la semaine dernière. L’offre a été transmise rapidement par l’agent immobilier au propriétaire qui ne l’a pas acceptée. Cependant sa réponse ne nous est parvenue que ” jours plus tard. Durant ces 3 jours, des visites ont été effectuées entre des potentiels acquéreurs et l’agent immobilier. Une nouvelle offre a été faite au prix durant ces trois jours. La vente a donc été réalisée et nous sommes passés au travers. Nous avons le sentiment de nous être fait avoir par l’agent immobilier. Comment se retourner contre lui ?
Merci de votre retour
Bonjour, vous écrivez que le professionnel a été diligent dans la transmission de votre offre à la baisse(qui n’engage personne même pas l’agent immobilier en bloquant les visites), le propriétaire l’a refusé et qu’en fin de compte un autre acquéreur s’est positionné “au prix”. L’agent immobilier a rempli sa mission pour vous en étant diligent, et également pour le vendeur en continuant ses visites et au mandat par une autre offre mais au prix. Vous ne pouvez, à mon humble avis, lui reprocher le fait que vous avez “tenté” une offre à la baisse et manqué par votre seule action l’acquisition…
Bonjour , j’ai fait une offre écrite au prix affiché ,pour un terrain 130000et d’après L’agent je suis le premier à faire l’offre sauf que après quelques jours je rappel l’agent immobilers ils me dit y’as Une offre conquérante au même prix sauf que lui il as un apport de 130000, et son dossier et plus favorable que le miens et ce que ils’ont Le droit de le vendre au deuxième offrant, j’ai essayé de joindre l’agent immo à plusieurs reprise sans succès ma question est ce que je peut attaquer l’agent immo ? Merci d’avece
Bonjour en novembre nous avons visité une maison par une agence nous avons fait une proposition en dessous du prix affiché qui a était refusé.le même jour nous avons reformulété une offre au prix.les vendeurs ont demandé un accord de principe pour la validé.nous avons essayé de contacter l’agence a plusieurs reprises sans succès. Nous avons l’accord de principe de la banque et l’agent immobilier vient enfin de répondre.malheureusement les vendeurs ont accepté une offre 3 jours avant.peut on avoir un recours?