Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
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« Précédent 1 … 11 12 13 14 15 … 20 Suivant »Interdire le PAP reviendrait à nous accorder un monopole ; or le monopole a toujours des effets pervers. Et que nous imposerait-on en contrepartie ? Un numerus clausus ? Des honoraires plafonnés ?
Au delà, c'est à mon sens anti-constitutionnelle dans la mesure où le droit de propriété prévoit que tout citoyen peut jouir et disposer à son gré de ses biens, de ses revenus, du fruit de son travail et de son industrie.
Oui, Christophe, je soulignais également l'anti-constitutionnalité d'une telle interdiction...
Quant à rendre obligatoire le passage par un agent immobilier pour toute transaction, je suis d'accord avec Jean-Claude : les effets pervers seraient plus terribles encore. Chercher à interdire le PàP, c'est lui donner une importance qu'il n'a pas.
Rendons l'agent immobilier obligatoire en lui octroyant le statut de fonctionnaire!
100 % d'accord pour l'affichage de la commission
Merci
Gabriel,
Donc si je résume votre opinion, vous êtes d'accord pour que TOUS les commerçants - et jusqu'à preuve du contraire un agent immobilier en est un, et des plus contrôlés -) affichent leur marge à côté de chaque prix affiché...
Pensez-vous un seul instant qu'une telle mesure puisse avoir une chance de voir le jour ?
Je vous suggère de demander l'avis de votre boulanger, de votre boucher, du taxi que vous prendrez la prochaine fois que vous en prendrez un, de la SNCF quand vous prendrez le train...
Réformer la profession d'agent immobilier requiert pragmatiquement un minimum d'expérience professionnelle ; une réforme menée par des politiques ne peut qu'aboutir à des inepties de l'espèce de celle qui nous est proposée... Prenons exemple sur l'organisation anglo-saxonne une bonne fois pour toute et militons pour que notre profession soit ordonnée !
D'abord merci pour une page fortement intéressante.
Je souhaitais juste rappeler à Antho, que les abus ne sont pas liés à un réseau ou une agence.
Je fais moi-même parti de CapiFrance et je tiens énormément à ma relation avec mes clients, acquéreurs et vendeurs. J'en fais un cas d'honneur à toujours être clair avec eux et rendre un véritable service de pro.
Malheureusement nous rencontrons ce genre de procédé , des abus de tout genre et des agissements complètement illégaux parfois. Ceux que je vois le plus souvent sur mon secteur vient pourtant d'une agence classique au nom très connu; expert en signatures d'exclusivités trompeuses et autres abus de confiances, annonces sans mandats... C'est contre cette image de l'agent immobilier, quasi mafieux, qu'il faut se battre.
Dans mon pays d'origine, La Suède, l'agent immobilier est d'ailleurs considéré comme un pro et un conseiller de valeur.
Je fais de mon mieux pour véhiculer cette image d'efficacité, professionnalisme et intégrité. Malheureusement, des œufs pourris, il y en a dans toutes les corbeilles...
bonjour à tous
je suis contre cette idée d'afficher les honoraires , je n'en voit pas l'intérêt pour l'acheteur, il saura les demander le moment venu
en effet sa première recherche se situe selon des critères autres:situation,surface budget,..principalement
Après une visite du bien,si celui ci lui plait , il fait une offre FAI, la répartition lui importe peu. Ce n'est qu'après, quand il apprend la répartition que certains rouspètent, car ils ont l'impression de payer cher une ou deux " simple" visites.
Une foi encore, pour moi ,tout est question de perception du service rendu, comme pour tout métier , et d'un ressenti.
Concernant le mandat exclusif, mon analyse est mitigée :je constate que dans certains réseaux qui mutualisent, cet argument du "un seul mandat , xx agences à votre service " est détourné par certaines qui du coup surestiment le bien pour bloquer des confrères.
l'argument du " un mandat rentré à un prix trop élevé demandera beaucoup de travail à l'agence pour ramener le vendeur à la raison " ne me convainc pas non plus , ce mandat n'a aucun intérêt : nous réalisons une estimation, si le vendeur n'en tient pas compte, pourquoi accepter ses conditions ?? accepter un mandat exclusif dans ces conditions est souvent une perte de temps, je serais curieux de connaitre les statistiques de vente in fine
En revanche les meilleurs arguments pour les mandats exclusifs restent l'interlocuteur unique ( qui n'empêche pas de travailler en délégation ) , et la défense du prix demandé ( puisque conforme à notre estimation ), bref une relation de confiance
Les mandats avec honoraires charge acquéreur sont pour moi d'une grande inutilité et source d'ennuis ( obligation de signer un mandat de recherche avec chaque acheteur du coup )
Et pour le mandat Calitimmo , de ce que je peux en lire sur les forums, il semble détourné par de nombreux confrères qui expliquent mal ou trichent ...;mais d'un autre côté si acheteurs et vendeurs paissaient autant de temps pour lire les mandats, les bons de visite, faire les visites ....qu'ils en passent pour jouer avec leurs portables et rechercher le meilleur forfait, ça tournerait mieux ..
cordialement
VOUS VOULEZ LA VERITE ? Je n’ai pas de problème avec l’affichage de mos honoraires dans notre agence !!!!
Mais L’état doit aussi dans cette mesure s’obliger à afficher ses propres revenus.
Je suis pour faire une adition dans nos fiches vitrines de l’ensemble des couts !
Les acquéreurs vont aimer de voir le détail de la facture et peut être aussi changé d’avis sur notre profession et la politique de l’état.
Prenons Monsieur et Madame Dupont qui achètent une petite maison.
Soit : Prix net vendeur : X€
Dont il serait légitime aussi que nous affichions la (Plus value du vendeur)
Dont (Impôt de la plus value de l’état) X € à la charge du vendeur si résidence secondaire
+Frais d’agence HT
+TVA 19, 6% pour l’état et non l’agence
+Honoraire du notaire (variable environ 1,5(%)
+Taxes de l’état sur la transaction (environ 5,5%) Non négociable …. !
+ Impôt sur les sociétés (30%/ résultat) + Urssaf, taxe pro, etc.….
+ La banque, le cout du crédit de financement (marge du banquier)
+ les futures taxes du logement (fonciers, habitation, etc… ) qui devront payer
Il faudrait aussi que Madame et Monsieur Dupont soient informés que si ils font une dotation à leurs enfants ils risquent aussi de donner de l’argent à l’état.
STOP !!!!!!!!!!!!!
Ce n’est pas un secret pour les acquéreurs ou les consommateurs, nous nous faisons tous voler par l’état pour nourrir des ministères comme celui du logement ou sa Diva na toujours rien fait pour le logement, plus de ptz, …
Puis Finalement Le bon prix d’un bien c’est lequel ? Combien d’agents pratiquent des honoraires à 7% dans notre conjoncture ? Qui est le grand gourmand qui mange la grosse part du gâteau si non l’état ? Les agents sont des voleurs ? Combien de particuliers vendent aux même prix voir plus cher que les agents. Nous avons des mandats ou même les vendeurs sont au dessus de nous frais d’agences inclus. Alors SVP stop.
Nous travaillons en ce moment 6j/7 pour parfois même pas le SMIC … et Oui !!! Et vous messieurs et mesdames les fonctionnaires de ministère du logement, sacrifiez vous vos WD , Etes vous ok pour ne plus prendre de vacances ? Voulez vous gagner le smic ? Non ???? Vous avez raison !!! Car il y a des agents immobiliers qui bossent pour vous !!! Alors SVP un peut de respect, ne tirez pas sur l’ambulance !!!