Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier. Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
Ils doivent être limités dans le temps;
Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ;
Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 06 16 29 25 21. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL

Condition suspensive d'obtention d'un prêt : obligations de l'acquéreur-emprunteur »

« Honoraires d'agence charge vendeur ou acquéreur ?

Tags: mandat agent immobilier

Jean Claude MIRIBEL :

View Comments (41)

Freitas says:

21/06/2018 at 16 h 59 min

Bonjour
Je suis allé visite un bien avec une agence (disons agence A)qui annonçait sur SeLoger avoir « l’exlusivité » d’un bien (en gros sur le site et sur l’email que j’ai reçu)
Lorsque je visite le bien; il se trouve que le proprio fait une visite en directe avec un autre acquereur. je demande àl’agence A la nature du mandat (simple ou exclusif ). Leur réponse est qu’il s’agit d’un mandat simple .Clairement je ne me sens 1) pas sur le même pied d’égalité avec les autres acquéreurs qui passent en direct et 2) je me sens dupé par une annonce d’exclusivité qui n’en est pas une . Aurais je des problèmes si je vais voir le vendeur en direct et peut il lui (le vendeur) évoquer la nullité du mandat car la communication de l’agence A était fallacieuse.
Merci par avance pour votre réponse
Bien à vous

MAINGUY Dominique says:

23/06/2018 at 10 h 16 min

Bonjour à mon avis l'agence à du faire signer un mandat particulier, permettant au propriétaire de vendre son bien à un client non amené par l'agence. Style mandat accord, ou autre selon les agences. Dans ce cas c'est un accord entre le vendeur et l'agence, et le partage des honoraires est précisé dès la prise du mandat.
Autrement si il a été noté exclusivité sur le mandat, cela peut être un erreur de transcription. De toute façon je ne vois pas pourquoi vous vous sentez lésé ??? Sans la publicité de l'agence vous n'auriez pas trouvé ce bien.Ils se sont déplacés, ont fait les frais de la publicité. Ont passé du temps avec vous, pourquoi vouloir acheter en direct. De plus dans tous les cas le vendeur c'est engagé à ne pas vendre à un client apporté par l'agence. Faute de quoi la commission totale prévue au mandat sera due à l'agence. De votre côté vous avez du signé un bon de visite, donc idem vous ne pouvez pas traité directement avec le particulier. Vous pouvez signer dans une autre agence qui à le même mandat avant la date de votre première visite.

hamon says:

15/09/2018 at 20 h 19 min

Bonjour, j'au un souci avec une agence avec laquelle j'ai signé un mandat de vente 'exclusivité' que je ne peux dénoncé avant 6 mois.hors l'agence ne répond pas à ces obligations ( n'a pas publié d'annonce sur les sites dédies ,n'a pas fourni de preuve d'en avoirr laissé une sur le site Boncoin,aucun affichage depuis Juin 18 soit 3 mois. Pouvez vous me dire s'il est possible de rendre caduque le mandat pour non réalisation des prestations
Merci de votre retour
JCM says:

16/09/2018 at 14 h 35 min

Bonjour,
Un mandat exclusif doit pouvoir être dénoncé au bout de 3 mois, avec un préavis de 15 jours, nonobstant toute clause contraire. Il vous suffit donc d’envoyer une LRAR de dénonciation.
magniez pierre says:

17/09/2018 at 13 h 16 min

bonjour, j'ai un bien en location ( avec mandat de gestion) cependant l'agence tarde à me payer les loyers ( alors qu'elle m'avait envoyer un mail me disant que je serais payé au plus tard le 10 de chaque mois). je voudrais annulé sans frais le mandat car il ne me communique aucune informations, ne répondent pas à mes mails,... . J'ai constaté une erreur sur le mandat de gestion l'adresse figurant du bien locatif n'est pas la bonne puis-je prouver la nullité du mandat grâce à cette erreur? Et ainsi ne pas payer les frais. De plus leur mandat est prévu pour une durée de 30 ans dois-je attendre un certains délai avant de résilier si je ne peux prouver la nullité du mandat?
JCM says:

17/09/2018 at 14 h 11 min

Bonjour,
Vérifiez quand même si le retard de paiement n’est pas imputable au locataire.
Ensuite vérifiez si les 30 ans sont irrévocables ou s’il y a des périodes de tacite reconduction. S’il y en a eu et que vous n’avez pas alors reçu de LRAR à cette occasion vous pouvez dénoncer à n’importe quel moment sans préavis avec une LRAR en invoquant la loi Châtel.
En dernier recours dénoncez pour manquement aux obligations de l’agence mais étayez bien votre dossier.
L’erreur d’adresse est sans incidence puisque le bien loué est le bon...

Magniez pierre says:

17/09/2018 at 20 h 31 min

Merci de votre réponse

Véronique BOURON says:

24/09/2018 at 9 h 31 min

Bonjour Monsieur,
Les 25 et 27 juillet derniers, nous avons signé un mandat simple avec 2 agences pour la vente de notre appartement. Le résultat n'étant pas concluant, nous attendons impatiemment la fin des 3 mois irrévocables pour résilier notre engagement avec ces 2 agences (l'une d'entre elles a d'ailleurs publié une annonce truffée d'erreurs concernant la description du bien et ne l'a jamais corrigée malgré le fait qu'on leur ait signalé)... Aujourd'hui, alors que je préparer les courriers de résiliation, je m'aperçois que sur l'un des mandats, le n° du mandat n'est pas indiqué, et que sur l'autre, c'est le n° d'inscription de l'agent qui n'est pas mentionné, de même, le prix du bien ne figure pas en toutes lettres. De fait, ces 2 mandats sont-ils caducs depuis le début faute d'y voir figurer ces informations ? J'ai vu que le n° de mandat était un élément obligatoire, mais Est-ce que le n° de l'AI ainsi que le montant en toutes lettres sont-ils des mentions obligatoires rendant le mandat nul ? Si le n° de mandat ne figure pas sur mon formulaire mais qu'il est malgré tout enregistré au registre, est-il toutefois valable ?
J'aimerais savoir si en raison de ces éléments, nous pouvons considérer que ces mandats sont caducs, que nous pouvons les dénoncer (doit-on le faire par LRAR ?) et tenter de vendre de notre côté de particulier à particulier ?
Vous remerciant pour votre aide et vos conseils avisés,
Bien cordialement

JBE says:

30/09/2018 at 10 h 19 min

Bonjour,

Pour moi, vos 2 mandats sont considerer comme nus et non avenus.

Cordialement,

joelle vicente says:

03/10/2018 at 9 h 07 min

Bonjour,
J'ai mis en vente en mandat non exclusif un terrain, l'agent immobilier outre le fait de prendre une commission de 6.5 % a noté que le présent mandat était donné pour une durée irrévocable de un an, a t'il le droit de mettre une aussi longue durée.
joelle says:

03/10/2018 at 9 h 08 min

Bonjour,
J'ai mis en vente en mandat non exclusif un terrain, l'agent immobilier outre le fait de prendre une commission de 6.5 % a noté que le présent mandat était donné pour une durée irrévocable de un an, a t'il le droit de mettre une aussi longue durée.

JCM says:

03/10/2018 at 13 h 50 min

Bonjour,
Une telle durée d’irrévocabilité n’est légale que si le mandat ne contient ni clause d’exclusivité ni clause pénale.

Mr Liévin says:

04/10/2018 at 16 h 44 min

Bonsoir ,

J'ai missionné une agence pour la vente de ma maison à 165 K€, après 3 visites infructueuses et 2 mois d'attente, j'ai mis mon bien en vente dans une autre agence en baissant légèrement mon prix 158 k€.
Un couple qui avait déjà visité ma maison par le biais de la 1er agence est revenu avec la deuxième agence et m'a fait une proposition à 155 K€ que j'ai accepté.

J'ai demandé à la 2eme agence si le fait que le couple était déja venu visité le bien avec une autre agence n'étant pas gênant et ils m'ont certifié que non ...
En me renseignant je m'appercois du contraire , la 1er agence est en droit de réclamer une indemnité .
Est ce le cas ?
Quelle solution prendre pour ne pas courir de risque .
Merci de votre retour d'informations .
Cordialement
Beamon75 says:

04/10/2018 at 16 h 52 min

Vous n'avez rien à craindre sauf si ces memes clients ont fait une offre d'achat écrite auprès de la premiere agence.
La premiere agence l'aura mauvaise mais le client peut visiter le bien dans x agences et acheter ou il le souhaite, d'ailleurs certaines agences font des coups de pressions aux vendeurs en leur disant qu'ils auront des problemes mais c'est du bleuf, croyez-moi. Je suis agent immobilier depuis 20 sur Paris et cela arrive de temps en temps donc vous n'avez rien a craindre. Cordialement

Anthony LIEVIN says:

04/10/2018 at 16 h 55 min

Merci pour votre réponse si rapide .
Me voila rassuré.
Bonne soirée à vous .
Cordialement

Lievin anthony says:

04/10/2018 at 19 h 08 min

Bonsoir ,
Merci pour ce complément d’informations .

A votre avis, que faire ??

Si je vais au bout de la vente avec la 2 eme agence , la première peut me réclamer des dédommagements ...

Comment stopper la vente avec la 2 em agence , puis je invoquer le fait que je n’ai pas informé de cette « subtilité « ...

Merci de votre réponse ...
Cordialement
mainguy dOMINIQUE says:

04/10/2018 at 18 h 23 min

Alors là je ne suis pas d'accord avec l'avis de mon confrère enfin en partie.
La loi est claire maintenant et les agences immobilières se protègent.
Les acquéreurs signent un bon de visite, et s'engagent à ne pas signer une acquisition pour le même bien avec une autre agence. Donc ils ont d'après la loi le droit à la concurrence et d'acheter dans l'agence la moins chère en commission.
Par contre le vendeur ET LA C EST CLAIR DOIT METTRE LE MEME PRIX DE VENTE NET VENDEUR DAN TOUTES LES AGENCES (l'agence met la commission qu'elle à défini sur son barème).Donc si il est prouvé que l' avez mis moins cher dans une autre agence il y a faute du vendeur d'une part.
D'un autre côté vous en tant que vendeur si vous avez signé un mandat de vente, VOUS VOUS ETES ENGAGE A NE PAS VENDRE A UN CLIENT PRESENTE PAR UNE UNE AGENCE.
Donc si à autre agence le sait, elle peut bloquer la vente notariée, entamer une procédure à votre encontre, et le tribunal peut vous condamner à verser le montant des honoraires prévus sur le mandat si ils sont à votre charge.
RELISEZ BIEN VOTRE MANDAT DE VENTE.
Maintenant les tribunaux sont plus à l'écoute avec la nouvelle loi sur la concurrence.

« Précédent 1 2 3 Suivant »