…depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Expliquons les choses simplement avec un exemple.
Soit une maison qui a une valeur marchande de 300 000 €.
On peut prendre ce bien à la vente, avec des honoraires charge vendeur ou charge acquéreur, de 5% du prix “de vente” ou “incluant les honoraires” si charge acquéreur (attention à la rédaction du tarif d’honoraires !).
I – Honoraires charge vendeur.
Sur le mandat, le prix de vente sera de 300 000 €. Il sera précisé “honoraires à la charge du vendeur” 15 000 €, mais non “honoraires inclus”.
En publicité également : 300 000 €, en précisant “honoraires charge vendeur”. La mention “FAI” est à proscrire.
II – Honoraires charge acquéreur.
Sur le mandat, le prix de vente sera de 285 000 €. Il sera précisé “honoraires à la charge de l’acquéreur, 15 000 €”.
En publicité il faudra indiquer :
300 000 € honoraires inclus, 285 000 € hors honoraires, honoraires 5,3 %
Le pourcentage d’honoraires à afficher se calcule en effet sur le prix, non sur le prix plus les honoraires, c’est pourquoi on a un peu plus de 5 % au final !
Pourquoi tant d’incompréhension autour de cet arrêté ?
Parce qu’il est très mal rédigé. Le but du rédacteur était d’empêcher l’usage de la mention “FAI” ou “honoraires inclus” lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur. Et surtout d’empêcher le “basculement” des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur, à l’acquéreur.
La phrase ” Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;” qui poursuit cet objectif est très maladroite et a conduit une bonne partie de la profession à s’interroger sur son sens. Eh bien elle n’en a aucun, ou plutôt elle contient un contresens, puisque de toute façon il n’y a pas d’honoraires dans un prix, quand ils sont charge vendeur. L’acquéreur n’achète pas des honoraires, mais une maison.
Une DDCCRF précise :
“L’objectif de cette mention est d’endiguer le phénomène de basculement des honoraires constaté depuis l’entrée en vigueur de l’article 6-1 de la loi Hoguet. Ainsi, dès le stade de l’annonce, le professionnel s’engage sur les modalités de répartition de ses honoraires telles que prévues dans le mandat de vente.”
Et d’expliquer ensuite que les honoraires peuvent rester économiquement dans le prix mais pas juridiquement. Encore heureux qu’on n’interdise pas au vendeur de prélever sur le prix de vente pour payer l’agence !
Il aurait mieux valu écrire par exemple :”Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, toute mention tendant à laisser croire que le prix de vente contient des honoraires est à proscrire”. Conformément à la position de la Cour de cassation pour qui la mention FAI ou “honoraires inclus” signifie que les honoraires sont “nécessairement” à la charge de l’acquéreur : il ne peut donc y avoir d'”honoraires inclus” à la charge du vendeur.
La mention “Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur” est également très maladroite. Soit le prix est un prix de vente et il ne contient pas d’honoraires, soit il contient les honoraires et il s’agit alors d’un prix “total à payer” par exemple, pas d’un prix “de vente”.
Bref la rédaction de cet arrêté a été bâclée.
Mais ce n’est pas tout…
Le prix de vente du bien doit désormais systématiquement figurer sur l’annonce. La DDCCRF précise :
“Seuls les biens de prestige pourront, selon les circonstances locales, continuer à bénéficier d’une tolérance administrative et afficher une mention du type « prix : nous consulter ». En effet, il est possible de considérer que les consommateurs auxquels sont destinés de tels biens sont suffisamment avertis, voire susceptibles d’être eux-mêmes assistés par des professionnels.” Les riches seraient plus intelligents que les pauvres ?
Eh bien voici de quoi nous mettre dans une insécurité juridique totale. A partir de quel prix pourra-t-on considérer qu’on est dans la “tolérance administrative” ? N’aurait-il pas été plus simple de fixer un seuil ???
Il y a donc deux catégories de consommateurs, ceux qui ont moins d’argent qu’il faut protéger, et les “nantis” qui n’auront pas droit à toutes les informations ?
Et une publicité passée par un propriétaire particulier n’a pas d’obligation de mentionner le prix : les clients des particuliers sont-ils eux aussi plus aguerris qu’ils n’aient pas besoin de toutes les mentions obligatoires ?
En cas de procès sur ce point, qui aura raison ?
La “tolérance” de la DDCCRF, ou le texte de l’arrêté ?
Et quid de la concurrence déloyale entre les agences qui profiteront de ce “flou” et celles qui, respectueuses de la légalité, s’en abstiendront ?
Rappelons que la déloyauté du comportement résulte du simple non-respect de la réglementation (cf Cass. Com. avril 1997, Bull. Civ IV n°87). L’existence d’un préjudice s’infère nécessairement des actes déloyaux (Cass. Com. 9 février 1993, Bull. Civ IV n°4 ; Cass. Com. 9 octobre 2001 n°99-16512 ; Cass. Com. 27 mai 2008, n°07-14422).
De beaux procès en perspective !
Devenir Franchisé ou agent commercial Cimm immobilier : Jean-Gabriel ORDAN, 07 76 00 16 58
Je ne serais pas aussi affirmatif que toi, Jean Claude, sur cette phrase : “Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur” (lorsque les honoraires sont à charge du vendeur)
Que la phrase soit “maladroite” c’est possible…
Mais en réalité, l’expression “à la charge de…” signifie pour le législateur “celui qui paie”
Or, quelque soit celui qui a la charge des honoraires, c’est dans les faits, TOUJOURS l’acquéreur ! C’est cela que le législateur ne trouve pas “normal” et que si les honoraires sont à la charge du vendeur, c’est lui qui doit seul, les payer et c’est bien ce que dit le texte ! Le texte évoque bien “LE PRIX DE VENTE” …. et pas autre chose
Je pense que le mieux sera d’obtenir une réponse ÉCRITE de la DGCCRF, mais je crains qu’il faille abandonner l’idée que le vendeur puisse répercuter sur son prix la part des honoraires
Bonjour Jean-Michel,
Les honoraires sont en réalité toujours payés par le vendeur. L’acquéreur accepte d’acheter au prix “du marché”, il peut comparer des biens vendus par agence, par des particuliers… et n’accepte pas de payer plus cher un bien parce qu’il est vendu par une agence. Entre deux maisons identiques accepterais-tu d’en payer une plus cher parce qu’elle est vendue par une agence ? C’est ce qui se passe au niveau du marché.
Empêcher un propriétaire de répercuter des honoraires sur son prix ? C’est souvent ce qu’il fait au début. Et vu que ça ne marche pas (comme expliqué ci-dessus), le prix baisse… je ne vois pas ce que cet arrêté y changera.
J’ai une réponse d’une ddccrf qui dit justement à l’inverse de ton analyse que le vendeur fixe son prix et que l’agence y ajoute ses honoraires et que le tout additionné devient un prix de vente… Ce n’est pas comme ça que ça marche, en tout cas la plupart du temps.
je considère que le dernier arrête du 10 janvier complique encore pour les vendeurs et acquéreurs c’était beaucoup plus clair auparavant on voit bien que les ” paperasse ne sont pas sur le terrain ” et ne connaissent pas notre profession
erreur j ai voulu mettre paperasseux et non paperasse
JE suis parfaitement ok avec JCM et lui souhaite une bonne journee
“Les honoraires peuvent rester économiquement dans le prix mais pas juridiquement.” :
Est-ce que cela signifie que les frais d’agence disparaissent de tout acte chez le notaire, et que le paiement des honoraires “charge vendeur” ne reposerait que sur le mandat ? Est-ce pour cela que les honoraires ne seraient plus négociables ?
Bonjour,
La loi Hoguet impose que le montant des honoraires ainsi que l’indication de celui qui en a la charge figurent dans l’engagement des parties. Et rien n’empêchera le vendeur de prélever “économiquement” sur le prix pour payer l’agence. Donc rien ne change sur ce point.
Les honoraires n’ont en principe jamais été négociables au niveau du mandat : depuis le premier janvier 1987 les honoraires sont libres, tout professionnel de l’immobilier doit avoir un tarif d’honoraires et le respecter. La DGCCRF contrôlait habituellement que le tarif ne soit pas dépassé, elle contrôle également désormais qu’il soit respecté strictement : ainsi pas de tarif “à la tête du client”. Par contre évidemment lors de la vente s’il y a négociation sur le prix il est admis qu’il y ait également négociation sur les honoraires.
“Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné”. C’est ce qu’écrit la DGCCRF. En d’autres termes je comprendrais que c’est le prix net, quid des honoraires dans ce cas. On est obligé d’admettre qu’il faut annoncer le Px hon inclus et préciser ds l’annonce hon chge vendeur et non pas HAI contrairement au 1er de l’art 3 qui précise, le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur. On est dans une insécurité totale. Devant cette aberration la DGCCRF pourra-t-elle verbaliser? probalement pas mais nous serons dans l’obligation d’aller nous défendre. Quelle perte de temps!
Je vends mon appartement par une Agence , le prix de vente affiché dans l’annonce précise que les honoraires sont à la charge du vendeur, sans autre précision, comment faire jouer la concurrence dans ce cas; le prix net vendeur n’est pas affiché et les honoraires sont libres et peuvent varier d’une agence à l’autre.
Merci de me répondre
Bonjour’
Le tarif d’honoraires de chaque agence doit être accessible depuis chaque annonce immobilière sur internet, et affiché en vitrine.