Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
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« Précédent 1 … 3 4 5 6 7 … 23 Suivant »C'est votre raisonnement qui ne tient pas. Un terrain, une maison... n'est rien d'autre qu'un produit assimilable à n'importe quelle denrée. Le vendeur qui vous renseigne, vous conseille dans un magasin n'a aucune certitude que l'on achète son produit. Là l'agence s'assure d'être gagnante à tous les coups, avec un produit qu'elle n'a même pas eu à payer ! C'est un énorme jackpot et le consommateur est encore le dindon de la farce !
Certaines agences ont suivi votre raisonnement, et ont dit et même mis en publicité "allez visiter avec les autres et revenez signer avec nous" ce qui bien sûr leur évitait d'investir. C'est un comportement de charognard. J'accepte la concurrence mais pas la concurrence déloyale. Si c'est moi qui ai mis en face le bien et l'acquéreur grâce à ma pub, mon travail, mes investissements et conseils, je n'entends pas qu'un autre AI qui n'a rien fait vienne tirer les marrons du feu et me prive de ma rémunération.
Une précision, juridiquement un bien immobilier, même neuf, n'est pas un produit.
Bonjour,
J'ai une petite question : mon mari et moi avons flashé sur une maison en vente par 2 agences immobilières au même prix. Nous avons appelé la première ce matin, avons discuté avec un agent fort arrogant qui ne répondait pas à nos questions (il voulait que l'on vienne sur le champ faire une visite). Agacés par son comportement, nous avons mis fin à la discussion (il a pris nos coordonnées détaillées) et avons appelé l'autre agence. Cette fois, nous sommes tombés sur un agent charmant, courtois, qui a répondu à toutes nos questions. Nous avons donc convenu d'une visite pour vendredi. Un ami me dit que nous sommes oligés de passer par la première agence car c'est la première que nous avons appelée... et qu'en cas de transaction avec la seconde agence, la première pourrait se retourner contre nous et nous réclamer des honoraires. Je suis perplexe. Est-ce vrai???? Merci pour votre réponse!
Bonjour, j'ai visiter par agence une maison et fait une proposition de prix que le vendeur a refusée. Le vendeur vient d'annuler par lettre recommandée le mandat exclusif qu'il avait depuis plusieurs mois avec cette agence. Il veut maintenant vendre de lui même son bien puisque l'agence n'a pas réussi à lui vendre au prix qu'il en veut malgres une baisse du prix initial. En fait il va proposé son bien au prix qu'il aurait perçu avec l'agence mais sans les frais d'une agence pour être sur de vendre plus facilement, soit 140000 euros ( par agence le prix était de 150000€ dont 10000 de frais). Ma question est la suivante: puis-je maintenant passé directement par le vendeur pour acheter sans frais d'agence? À 140000 euros je sais qu'il la vendra, alors pourquoi pas moi?
Bonjour,
Cet article répondra probablement à votre question :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html
Pour Lola, je ne pense pas que vous risquiez quoi que ce soit. Même s'il y a effectivement un risque théorique, le fait d'avoir appelé une autre agence pratiquement en même temps, et de passer par une agence, prouve votre bonne foi.
Bonjour, j ai visite il y a 10 mois une maison avaec un agent, cette maison etant la maison voisine de celle de ma soeur, je savais qu elle etait a vendre et j ai donc dit a l agent que je ne voulais pas la visiter car je pourrai passeer par ma soeur et que de plus je n avais aucune envi de vivre a cote de chez elle, il m y a qd meme emmenee pouur " comparer " avec d'autres biens. 10 mois plus tard, ma soeur me donne le num de son voisin qui est un confrere a moi, je reevoie la maison et decide de l acheter, or le bon de visite etait au nom de mon ami et j'achete seule la maison, nous ne sommes pas marries. L.agent vient de m appeler en me menacant d'aller au tribunal. Si le bon de visite et l'acte de vente ne sont pas aux meme noms, peut il faire quelque chose contre moi?
Bonjour,
J'ai contacté une agence par mail avec mon adresse pour faire une proposition d'achat d'un terrain (terrain à côté de chez moi) à 30000 e frais d agence et notaire inclus que j'ai signé du nom de mon mari. l'agence me fait un mail en me disant que le proprio est d'accord pour 28500e + frais de notaire, l'agence m'appelle pour me dire les frais de notaire faut compter de 6 à 8 % max, donc vous en aurez pour environ 30000 euros en tout. Je dis je suis ok, par contre ce n'est pas moi qui achète mais mon mari (séparé de bien) il me donne un rdv le 15/08 pour que mon mari signe un papier.
Après discussion avec mon mari, il appelle un notaire qui lui annonce des frais d'environ 3300 euros. Mon mari me dit l'agence a menti, ça ne me plaît pas, je ne passe pas par une agence je vais me débrouiller tout seul. Il contacte le cadastre, obtient le numéro de parcelle (c'est un terrain que l'on connait)contacte la mairie, obtient le nom du proprio, contacte les mairies des autres villes aux alentours (6 avant de trouver la bonne), trouve la mairie ou le proprio habite, se rend sur place, trouve le facteur pendant sa tournée qui lui indique la rue du proprio et il finit par trouver l'adresse exacte (il adore Sherlock Holmes...)Après discussion avec le proprio, il est d'accord avec un prix 27000E+3300 de frais de notaire pile poil notre budget. Mon mari me dit de rappeller l'agence et d'annuler le rdv du 15 aout ce que je fais).
Ma question est : mon mari a t'il le droit de ne pas passer par l'agence ? sachant que celle ci ne nous a pas décrit le terrain ou présenté,c'est moi qui lui est dit ce qu'il y avait à savoir et je ne serai en aucun cas la propriétaire future (l'agent immo était en vacances c'est son père qui a "géré" les appels et mails en son absence, autre info donné par le papa "la vente prendrait au moins 3 mois même si on paie sans crédit")
info supplémaire, il n'y a pas d'exclusivité avec l'agence. Le terrain est en vente sur le bon coin en direct avec le proprio (comme l'annonce était au même prix que l'agence et que c'était un numéro de portable, j'ai cru que c'etait l'agence qui l'avait mis mais non) j'ai des copies de l'annonce du bon coin.