Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
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« Précédent 1 2 3 4 5 6 … 23 Suivant »Bonjour,
Je m'y perds un peu... Pourriez-vous m'éclairer? Je cherche un bien a qq 850km de chez moi. En cherchant sur internet, je trouve un bien qui m'intéresse et prends contact avec l'agence. Mais parents qui m'aident dans la recherche et qui habitent sur place, prennent contact avec un notaire qui propose ce même bien, signent un bon de visite à leur nom mais précisent qu'ils font cette recherche pour leur progéniture. Moi, qui n'ai donc pas signé personnellement ce bon de visite, souhaite visite le bien avec l'agence avec qui j'ai eu initialement le contact, car le 1er contact téléphonique est bien passé. Que dois- je faire? Je ne me sens pas lié par le notaire et je n'entends pas me soustraire aux conseils d'un pro et traiter directement avec le proprio.
J'ai maintenu mon futur RDV avec l'agence et ai annulé le RDV pris chez le notaire.
Merci pour vos réponses
bonjour,
a lire differents sites les explications different pas mal pour exemple :
Qu'est-ce que le bon de visite ?
Le « bon de visite » appelé également « reconnaissance d'indication et de visite » est une attestation que l'agent immobilier peut, lors de la visite d'un bien, faire signer à l'acquéreur potentiel. Ce document a pour objectif de prouver que l'agence immobilière a bien respecté sa mission relative au logement dont la vente lui a été mandatée. Pour le client, la signature d'un bon de visite ne constitue pas un mandat qui l'obligerait à acheter le bien immobilier visité. Elle ne l'oblige pas non plus à payer une commission.
Quelle est sa valeur juridique ?
Le bon de visite ne fait l'objet d'aucune règlementation légale concernant sa forme, son contenu et ses effets juridiques. Il constitue une trace de l'activité de l'agence au sujet de sa démarche envers le client. Il s'agit en effet d'un élément de justification qui a pour but de dissuader l'acheteur de s'adresser directement au propriétaire sans verser de commission à l'agent immobilier. Car le métier d'agent immobilier consiste à mettre en relation le vendeur du bien immobilier et l'acheteur potentiel, puis de se faire rémunérer en prélevant un pourcentage sur la vente du logement.
La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 stipule que l'agent immobilier n'est en droit de réclamer une commission sur la vente d'un bien immobilier seulement s'il est titulaire d'un mandat. Ce dernier est un document généralement signé par le propriétaire qui précise les modalités d'attribution de la commission à l'agence. Notons qu'une clause de ce mandat désigne également la partie qui sera chargée de payer la commission. C'est donc le mandat qui se trouve être la condition essentielle de la rémunération de l'agent immobilier, et non le bon de visite. Par conséquent, un agent qui ne possède qu'un bon de visite, sans mandat, ne peut prétendre à une commission.
Peut-on acheter un bien en passant par une agence immobilière différente malgré un bon de visite ?
Presque systématiquement, les agences immobilières soumettent à l'acheteur potentiel un bon de visite à signer avant de découvrir le bien à vendre. Ce qui obligerait implicitement l'acheteur à passer par l'agence ayant assuré la visite, pour opérer la transaction immobilière. Toutefois, d'un point de vue juridique, cette attestation n'équivaut pas à un mandat de vente de bien immobilier, et ne peut donc pas empêcher le prospect d'acquérir le bien en passant par une autre agence immobilière.
La Cour de cassation a affirmé, le 15 mai 2007, que la commission doit uniquement être attribuée à l'agence qui a effectué la vente, en vertu de l'article 6 de la loi Hoguet. Il s'agit donc d'une mesure qui favoriserait la concurrence entre les négociateurs immobiliers.
Notons que la seule possibilité pour qu'un acheteur soit obligé de solliciter la même agence réside dans le fait que cette dernière détiendrait un mandat exclusif en accord avec le vendeur, au sujet de la vente du bien immobilier.
Peut-on acheter un bien directement au particulier malgré un bon de visite ?
Étant donné que la loi Hoguet ne donne aucune valeur juridique au bon de visite, rien n'empêche légalement l'acheteur ayant signé le document lors d'une visite avec une agence immobilière, de négocier directement avec le propriétaire et de conclure la vente. Et cela, sans rémunérer l'agence immobilière qui dispose d'un mandat non exclusif.
La situation est cependant différente lorsque le propriétaire a signé un mandat exclusif avec l'agence immobilière. Le caractère exclusif de l'accord confie à une seule et unique agence la vente du logement. Selon les clauses définies dans le contrat, le propriétaire serait donc dans l'impossibilité de conclure la cession de son bien.
Il faut toutefois remarquer que le mandat exclusif est limité dans le temps, et que sa durée de validité doit être mentionnée dans le contrat. Le propriétaire peut résilier un mandat exclusif, 3 mois après sa signature, en avertissant l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation sera alors effective 15 jours après la réception de la lettre par l'agence immobilière.
texte provenant du site acheter - louer
Cdt
Bonsoir syl20
quel bel article, intéressant mais en fait un peu restrictif et rasoir car il traduit une grande méconnaissance de la rédaction des mandats de vente et des dernières jurisprudences...mais je vous félicite pour ce copier/coller sans rien y comprendre
Pour faire court :
1)relisez attentivement le début de cette discussion par rapport au seul bon de visite
2) dans les mandats il est explicitement précisé ( enfin dans 90 % des mandats, les agences ayant trouvé la parade , marre de se faire tondre par des acheteurs malhonnêtes) que le vendeur ne peut pas signer en direct ou par l'intermédiaire d'une autre agence ou d'un office notarial avec un acheteur présenté par l'agence.
3) et la cour de cassation confirme qu'un acheteur peut être condamné solidairement ( tien tien....pas de mandat pourtant ) en cas de manœuvre frauduleuse tendant à contourner / évincer l'agence immobilière
cordialement
merci de votre reponse, mais lors de la signature d'un bon de visite, celui ne doit il pas etre remit en copie a l'eventuel acquereur pour qu'il puisse avoir entre les mains le double et par consequent les clauses ????
pour ma part je visite avec des agences, mais jamais on me remet de double.....pourtant ça doit l'etre, nan ?
toujours la même rengaine : l'agent doit il me remettre une copie ?
et pourquoi pas inverser : l'acheteur ne doit il pas lire avant de signer et EXIGER une copie de TOUT document qu'il signe ? s'il lisait ( c'est un minimum ) il verrait qu'il reconnait avoir reçu un double .....
vous me remerciez pour ma réponse, c'est gentil mais je n'ai pas vu de question, juste un copier / coller
Bonjour,
J'ai visité un appartement le mardi matin avec une agence qui ne m'a pas fait remplir de bon de visite. Tout s'est très bien passé.
Avant visite, il y a eu un échange de textos avec l'agent pour repréciser l'heure du rdv. L'après-midi de la visite l'agence m'envoie un mail avec des photos supplémentaires en disant "suite à notre visite de ce matin veuillez trouver les photos demandées"
Je suis très intéressée pour faire une offre à l'agence mais découvre le mercredi le même appart sur le bon coin, vendue 5000 euros moins cher par le propriétaire, j'apprends par lui que c'est un mandat simple et il confirme que son prix est celui net vendeur !
Je ne fais donc pas d'offre à l'agence
Puis-je passer directement par lui ? Si j'avais signé un bon de visite je me serais sentie obligée de traiter avec l'agence, mais est-ce que je risque quelque chose juste pour un texto et un mail ? Je culpabilise un peu mais 5000 euros sur notre petit budget, ça compte !
Merci d'avance !
bonjour Calliope
Votre question est sidérante et culottée: vous osez comme d'autres demander sur un blog tenu par une agence immobilière des conseils pour éviter de payer des honoraires .....
quand on ne veut pas payer des frais d'agence on ne fait pas appel à elle ....
marre de ces escrocs ; tentez de passer en direct :
1)si l'agence ne dit rien vous aurez économisé 5000 € ,
2)si l'agence attaque le vendeur en dommages et intérêts , vous serez probablement condamnée solidairement avec le vendeur et donc vous aurez perdu beaucoup plus de 5000 €
je parie sur le 2 , mais bon si vous êtes joueuse.....
Mouais, c marrant tout de même de vouloir condamner tout le monde. Si effectivement il y avait autant de procès ça ferait la une a la télé, et c'est pas le cas, vous essayez simplement de faire peur, au pire pour les acquereurs on leur demandera de payer les honoraires ( et cette procédure peut durer très longtemps, après vérification auprès d'un avocat) pour l'acquereur par contre il peut se voir demander des dommages, mais c tout. Et encore faut le retrouver le vendeur si il a emménagé ailleurs =)
Merci pour ces réponses
Je sais que cest gonflé point de vue morale mais pour 5000 euros... Je suis juste sceptique sur le fait de faire un procès car un mail et un texto restent très légers comme preuve et apparemment, sans bon de visite je ne risque rien
Les agences n'ont qu'à passer des exclu si elles veulent éviter de se faire doubler, non ?
-le bon de visite n'a aucun caractère obligatoire
-les échanges de mails ou texto constituent des preuves équivalentes
-le mieux serait de faire une proposition par l'agence au prix qui vous conviendrait
N'oubliez pas que le vendeur a obligation de donner les coordonnées de l'acquéreur à l'agence, s'il vend en direct. Que se passera-t-il à votre avis ?
PS pour Kasom : l'agence si elle est bien conseillée ira chercher sa commission, plus des DI. Dans un tel cas la vente est "réputée conclue" (nombreux arrêts de Cass) par l'AI. Il n'en serait pas de même si une autre agence avait conclu l'opération, là il s'agirait de DI. La grosse différence c'est que si le juge peut réduire les DI, il ne peut pas faire de même pour la commission.