Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
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« Précédent 1 … 13 14 15 16 17 … 23 Suivant »I made several offers on a property before one was accepted. Due to currency fluctuations i withdrew my offer, i then made a new offer to the immobilier which was rejected without consulting the owners. This can be confirmed by reading the immobiliers email. I then contacted the owner myself and she accepted the offer the immobilier turned down ! Do i now have to continue with the immobilier or can the owner and myself continue by ourselves as we both are unhappy with the immobilier.
Bonsoir. Je suis à la recherche d'un terrain à bâtir. Nous avons vu un bien via un agent. Celui ci m'a fait signer un bon mais n a pas l'exclusivité de la vente : il y a une autre agence sur le coup et en plus le vendeur a mis une annonce sur un site internet en direct.
J'AJOUTE que l agent ne m a pas remis de double du bon...
Les honoraires étant très élevés et comme ns avons vu l annonce sur internet nous avons contacté directement le vendeur et ns sommes mis d accord sur un prix bien inférieur.
Pensez vous que le vendeur ou moi ´courrons le risque de nous voir réclamer des dommages interets de la part de l agent immobilier ?
Merci pour vos réponses et avis.
Fc40,
Oui, l'agent lesé à tout loisir et surtout le droit de vous poursuivre. En effet vous êtes exactement dans le cas de figure détesté par les juges : l'agent fait son travail, demande rémunération, vous tentez de vous dérober de cette obligation.
Avez seulement pris contact avec l'agent pour lui expliquer la situation et renégocier avec lui ses honoraires et le prix de vente final ?
Pour une fois, je regrette, je suis du coté de l'agent. Qu'il ne vous est pas remis copie du bon n'a aucune valeur, vous l'avez signé, donc lu, donc accepté.
La seule "solution", loin de vous dédouaner totalement, serait de formuler une offre d'achat auprès de l'agent et que ce dernier l'a refuse sans consulter le vendeur ET que le mandat ne précise pas que l'agent à tout loisir de rejetter une offre non conforme à l'attente du vendeur sans avoir à le consulter.
Dans ce cas, l'agent commettrai une erreur qui pourrai remettre en cause la valeur du bon, il n'est qu'intermédiaire, et sans autorisation écrite, n'a pas le droit de "décider" pour le vendeur.
Ce serait déplacé de votre part, mais cela pourrait écarter l'agent de ses droits, il serait donc "aussi honorable" que vous...
Le mieux, reste une discussion à trois : agent acheteur vendeur
Merci Lionel pour votre avis.
Cependant, pour bien préciser les choses, l'agent n'a pas de mandat pour vendre ce bien (c'est ce que nous a dit oralement le vendeur, ce dont nous allons demander confirmation par écrit). L'agent immobilier aurait eu connaissance du bien à vendre, aurait contacté le vendeur par téléphone et lui aurait proposé de le vendre. Mais le vendeur n'a rien signé avec lui.
Cet agent a très mal défendu l'offre que nous avons faite via son entremise : il n'a absolument pas baisser sa rémunération ! De plus il nous a dit que quelqu'un d'autre était sur le coup pour acheter alors que le vendeur nous a dit que non...
En cas de pluralité de concurrents pour vendre ledit bien, la conception de la concurrence est curieuse : si vous aller à la FNAC acheter un appareil photo, que vous discutez 1 heure avec le vendeur que vous lui demandez plein de questions techniques et qu'il y répond sympathiquement, que vous rentrez chez vous réfléchir, que 2-3 jours plus tard vous voyez le même appareil chez BOULANGER 25% moins cher, vous devez aller à la FNAC acheter quand même ?
Certes ici j'ai signé un bon de visite mais je considère que l'agent est particulièrement malhonnête : il se fiche de vendre le bien, pourvu qu'il se fasse ses 6 000 € !
Qu'en pensez-vous ? L'absence de mandat peut nous donner raison ?
Merci pour vos réponses.
Juste une remarque concernant l'appareil photo, ce n'est pas l'appareil lui-même que vous achetez ailleurs mais un appareil identique.
Fc40,
Je comprends la remarque de Jcm, je ne l'a partage pas, mais cela ne répond pas à votre question.
Si le vendeur n'a pas de mandat de vente, il vous a fait signer un mandat de recherche... Il était évoqué par kasom récement, à la différence du bon de visite, les décisions de justice sont rares, plus encore les arrêtés de cassations, ce qui veut dire : pas de juriprudence.
L'interprétation de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 étant déjà floue et contradictoire dans le cas des mandats de ventes encadrés par de multiples juriprudences, les agents vont au casse pipe avec "leur nouvelle mouture"... Ca ils s'en rendront vite compte... Mais ils refusent de l'écouter...
Ils oublient une seule chose, le simple fait de le faire signer "au cul du camion", souvent au cul de la voiture de l'agence, rendra nul et non avenant leur mandat de recherche, la loi précise clairement qu’à défaut de mandat écrit et PREALABLE, l’agent immobilier ne pourra pas percevoir sa commission.
Si un mandat de recherche a été signé entre vous et l'agent, que vous n'en avez pas copie, c'est balo... Certes c'est contraire à la loi, mais allez prouver que vous n'avez rien recu, vu que vous n'avez rien demandé... Je ne signe jamais rien sans avoir d'abord une copie identique en main...
J'en reviens à ma solution de base, vous et l'agent semblez au moins aussi honnete l'un envers l'autre, la résolution amiable semble être la meilleure issue...
Bonjour à tous;
Je vous explique ma situation:
Nous avons contacté plusieurs agences immo à la recherche d'un bien, la plupart des biens étaient vendus ou ils ne nous convenaient pas après visite, on a contacté via téléphone une agence pour avoir des infos sur un bien mis en vente sur le net, ce bien en question était déjà vendu, et l'agent immo (je précise que l'agence nous connaît car il y a un an on avait fait une proposition d'achat pour un autre bien mais qui n'avais pas abouti par refus de la banque) nous dit qu'il avait peut-être un autre bien qui pourrait nous intéresser, mais qu'il était trop pris en ce moment et qu'il ne pouvait pas nous faire visiter pour le moment, il nous a dit ou se trouvait le bien pour aller voir nous-mêmes de l'extérieur, en allant le voir le voisin nous a vus et il est venue nous demander ce qu'on faisait là-bas, on le lui a expliqué et il nous a proposé de nous montrer le bien car il avait les clefs, le bien nous a plu et il nous a communiqué les coordonnés du vendeur et nous a dit que le vendeur n'avait pas de mandat d'exclusivité et qu'il pouvait vendre le bien de son côté aussi.
Ma question est :
pouvons-nous acheter ce bien directement au vendeur sans passer par l'agence?
Vu que l'agent était très occupé et nous avons visité le bien avec le voisin, nous serons redevables à l'agence des honoraires quequ'ils soient?
y a-t-il des risques pou le vendeur ou pour nous?
Si on achète le bien au vendeur nous devrions payer la commission sur le vente de l'agence?
La différence de prix entre l'AI et le vendeur est mirobolante pour nous 45000€ (quarante cinq mil €)
Je prendrais bien tous vos commentaires et conseils.
Merci d'avance pour vos réponses.
Cordialement.
Chris.
Christelle,
Si vous n'avez rien signé avec l'agent, vous pouvez acheter directement aupres du vendeur. Existe t il un échange email ou papier entre vous et l'agent au sujet de cette maison ?
C'est au vendeur qu'il faut poser la question : ce sera plus fiable que la parole du voisin... Et peut-être vaut-il mieux négocier par l'agence, qui connaît bien le dossier.
Re-bjr,
Nous n'avons rien signé avec l'agence, et pas de mails non plus, juste un coup de tél. c'est en effet l'agent immo qui nous à orienté vers ce bien, il nous connais vu qu'on avais faillit acheter un bien chez eux il y a à peu près un an.
Nous avons appelé le vendeur, et il nous a communiqué qu'il n'étais pas lié complétement à l'agence (il a un mandat dit "semi-exclusif" ???) et qu'il pouvais vendre de son côté.
C'est vrai que nous avons quelques remords par rapport à l'agent immo, mais d'un autre côté c'est à choisir soit on achète ce bien en direct avec le propio (si nous risquons rien), soit on dit au revoir si l'agence ne veut pas baisser sa com ( lors de notre ancienne transaction pour 10mil€ ça passais pas au près de la banque, et l'agence qui étais au courant, n'a jamais proposé de faire un effort sur leur com, donc je ne pense pas que cette fois ci soit différente)
Je sais que c'est pas honêtte de notre part d'essayer de passer en direct avec le propio, mais 45mil€ même négociés à la baisse de 20mil€ nous sommes hors budget, (quand on avais parlé avec l'agent immo, ils nous avais pas dit qu'il y avais une différence de 20mil€ sur ce bien, car nous cherchions quelque chose dans les 410mil€ pour pouvoir en suite négocier le prix, mais là vu la différence de prix pas de négociation possible)
Donc nous savons pas quoi faire, et ce que nous risquons.