Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 06 16 29 25 21. Débutants acceptés, formation assurée.
View Comments (222)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
« Précédent 1 … 9 10 11 12 13 … 23 Suivant »Merci pour vos réponses. Non je n'ai pas de relevé telephonique qui le prouve!
La description de l'annonce n'était pas la même, pour les 2!
Si vous ne pouvez le prouver, reste à expliquer au vendeur et à l'agence comment les choses se sont passées, et trouver un accord amiable. Le mieux serait de faire la proposition du prix que vous souhaitez, et de laisser propriétaire et agence s'arranger entre eux en connaissance de cause.
L'aviez-vous signalé dès que vous avez eu l'adresse ?
Bonjour, les propriétaires préfèrent aussi passer par un particulier. On m'a aussi parlé de mandat, les propriétaires aurait la possibilité de l’arrêter.
Oui je les dit à l'agence, mais apparemment nous ne risquons rien se sont plutôt les vendeurs.
Arrêter le mandat n'efface pas ce qui s'est passé pendant sa période de validité. Faites attention à ne pas faire de fausse déclaration, dans le compromis le notaire vous demandera probablement au vendeur et à vous d'attester que vous n'êtes pas passé par une agence.
Inversons un peu les rôles...
D'habitudes je suis celui qui plaide en faveur des acheteurs, pour une fois je me fais l'avocat du diable et JCM celui du bien ;-)
Stéphanie, je suis particulièrement étonné que vous n'ayez "aucune trace" d'une prise de contact antérieure à la signature du bon de visite.
Si vous avez pris contact avec le propriétaire, il doit bien y avoir un email, un appel échangé ? Rien du tout ? Cela reste étonnant...
Dans le cas inverse, un simple appel passé avant la signature du bon de visite peut conforter ce que vous avancez. Si d'aventure l'agence se retourne contre vous ou le vendeur, la justice peut toujours obtenir la confirmation auprès de votre opérateur d'un échange téléphone préalable.
Maintenant si vous avez directement toqué à la porte du vendeur, que vous n'avez rien pour conforter vos propos, en effet l'agence est gagnante dans cette affaire et je rejoins le conseil de JCM, proposer votre prix FAI au vendeur, charge à lui de s'arranger avec l'agence, qui aura tout intéret vu la situation à accepter.
Bonsoir, si j'ai appelé le propriétaire avant l'agence, donc je peut avoir la preuve des cet appel.
Es ce que juridiquement cela peut être prouvé?
Il faut demander à votre opérateur téléphonique
Ce genre d'infos ne s'obtiends généralement pas en "demandant" car cel
Désolé pour l'erreur d'insertion... Je reprends
Ce genre d’infos ne s’obtiends généralement pas en “demandant” car cela a un cout non négligeable à défaut d'avoir souscrit à la facture détaillée.
Maintenant certains opérateurs sont plus "disponibles" que d'autres... Dans tous les cas. Si appel il y a, je vous conseille de laisser l'affaire suivre son cours et d'acheter en direct.
Si l'agence devait entamer des poursuites, il sera toujours tant de demander à la justice de saisir l'opérateur afin qu'il fournisse cette information.
Ne harcelez pas votre opérateur, à l'inverse, informez bien l'agence qu'il y a un précédent et qu'en cas de nécessité, la justice pourra obtenir la preuve de ce que vous avancez...
Dans tous les cas, si vous voulez faire cette demande vous même, n'appelez pas votre service client. Envoyez plutot un recommandé avec accusé de reception.
Bonjour, merci pour vous réponse.
J'ai une autre question, si le propriétaire arrête son mandat simple. Nous n'avons donc plus rien a voir avec l'agence, donc nous pouvons acheter de particulier à particulier?