Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
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je ne juge pas je constate ( encore que sur un forum, chacun est libre de donner son avis, sinon on consulte un avocat que l'on paie ....
1) que vous n'avez pas pris la peine de lire les réponses
2) que vous n'avez pas daigné ( comme c'est d'usage sur un forum ) à aucun moment utiliser des petits mots comme "merci" svp ou cordialement, vous êtes juste venu pondre une question; alors demander du respect.....
3) que vous êtes bien affirmatif quand vous dites qu'il est possible de passer par l'agence de votre choix, mais bon rien ne vous empêche de jouer
si vous gagnez le procès, vous serez passé effectivement par l'agence de votre choix, mais vous aurez payé des frais de justice , et si vous perdez .....
et dans mon cas, j'attaque le vendeur, et si je peux prouver que vous avez sciemment cherché à me contourner, je ne vous loupe pas non plus
et rien de spécial écrit sur le machin: surprenant, une agence qui fait signer un document où il n'y a rien de spécial dessus ... du temps et du papier à perdre sans doute
cordialement
@AMB il faudrait quand même savoir ce que vous avez signé avec l'agence, ce peut être un bon de visite, mais éventuellement un mandat d'acheter. Donc demandez leur avant toute chose une copie de ce document, par LRAR si nécessaire.
Par ailleurs que le mandat du vendeur soit simple ou exclusif ne change rien par rapport à l'obligation de ne passer que par l'agence pour vendre à un client trouvé par l'agence.
Merci JMC, pour votre réponse, ce que je comprends c'est que je ne peux passer que par l'agence qui m'a fait visité le bien, même si cette maison est dans deux agences différentes, et malgré le mandat qu'ils ont signés?
Je me suis renseigné dans une agence immobilière où le bien n'est pas en vente,et l'agent m'a certifié que c'était la loi de la concurrence et que je pouvais traité avec l'agence de mon choix, ce n'est pas une question de tarif pour ma part mais de compétence, la personne qui nous a fait visité la maison ne savait rien sur cette dernière.
Eh bien dites à l'agent immobilier auprès duquel vous vous êtes renseigné de venir consulter ce blog, il y apprendra probablement pas mal de choses. ;-)
J'ai visité un bien affiché 124 KE dans une agence. En allant sur Internet je le vois à 110 sur une autre. Sachant que mon argent sera apporté dans une SCI familiale détenue par ma mère, puis je envoyer celle ci visiter le bien dans la 2ème agence ?
Il y a toujours un risque, le mieux est de montrer la publicité à la première agence et de lui demander de faire les mêmes conditions. Le propriétaire ne l'avait probablement pas avertie de la baisse de prix.
Bonjours à tous , voilà mon dilemme un ami me demande de venir avec lui pour une visite ( demande de visite faire que par téléphone ) . On se présente sur place , on viste le bien avec l agent et le proprio , à l issue de la visite l agent fait signé un bon de visite à mon ami ( reconnaissance d indications et de visite ) . Moi j étais que la physiquement , il s avéré que mon ami n est pas intéressé et moi si ma question et simple pour éviter les soucis s y je obligé de passer par l agence alors qu à la base j accompagné pas pour un coup de cœur pour info je n est rien dit à l agent ne me jugé pas s est une simple question je ne veux pas de soucis pour cela que je post
Bonjour,
Il n'en reste pas moins que vous avez eu connaissance de la vente du bien par l'agence. Le risque zéro n'existe pas... Par ailleurs il n'est pas évident que vous obteniez un meilleur prix en traitant directement plutôt qu'en négociant par l'agence.
J'ai un bien à la vente ce bien à étè visitè par une dame cette dame n'a pas signe de bon de visite, mais l'agence a fait signer son amis dans une liasse de papier (vente d'une maison de cet homme) le bon de visite a étè glisse pour que cet homme le signe sans preter attention .Jai fait affaire avec cette dame es ce que je doit la commission à l'agence
Nano,
Votre histoire est digne d'un polar...
Sur le plan légal : l'homme est-il lié à la dame, à savoir :
Sont-ils mariés ou pacsés ?
Sont-ils tous les 2 acheteurs de votre maison ?
Le bon de visite mentionne-t-il la présence de Mr et de Mme ?
Si vous répondez oui à une des trois questions, il faudra payer la commission...
Vous êtes encore tombé sur quelqu'un qui signe sans preter attention... Si j'avais glissé une reconnaissance de dette à chaque fois que j'ai entendu cela, je serai riche aujourd'hui...