Le devoir d’information de l’agent immobilier : quelques jurisprudences

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• bonsoir

  Une nouvelle jurisprudence sur les devoirs ( et ses limites ) de conseils d'un agent immobilier

  http://www.jurisprudentes.net/Les-limites-du-devoir-de-conseil.html

• Oui merci kasom, l'agent immobilier n'est pas un professionnel du bâtiment, la jurisprudence commence à le prendre en compte et c'est tant mieux.

• Bonjour ,

  C'est article est très intéressant. Mais tous les agents immobiliers ont pour objectif de vendre coûte que coûte et rien d'autre, pensez vous qu'ils vont couper la branche sur laquelle ils sont assis et qu'il les fait vivre ? Moi, j'ai singé un compromis sans les diagnostics car l'agence n'a pas eu le temps de les faire be cause immeuble donc beaucoup de diagnostics, le compromis ne m'a pas été notifié et en plus il était caduc à cause de la date d'échéance de la condition suspensive, et j'ai signé l'acte car l'agent immobilier m'a tellement bien vendu l'immeuble malgré les défauts qui sont apparus dans l'acte mais minimiser par le notaire du vendeur et l'agence. Aujourd'hui, je suis dans une situation grave, tput ce que m'avait dit l'agent immo était faux, l'etat de l'immeuble, la rentabilite locative etc etc.
  Pour moi les agents immobiliers ne sont pas tous des anges voire plutôt des escrocs.
  Gilson

• bonjour,

  le diagnostiqueur prend en photo les combles sans signaler l'incendie qui a complètement noircie la charpente
  au total, en enlevant le lino de l'escalier, pareil, escalier bûlé!
  alors qui sera condamné dans cette affaire! diagnostiqueur et l'agence? le notaire qui a lui aussi visité la maison dans le cadre d'un héritage?
  qui?
  merci si vous lisez et me répondez
  cordialement

• @Gilson, il y a hélas des escrocs dans tous les métiers.
  @catherine, si la charpente a été seulement noircie mais pas brûlée, et que sa solidité n'est pas affectée, il n'y a pas vraiment de préjudice, d'autant que cela devait être apparent ?
  Pour l'escalier, si le lino a été mis là pour cacher les dégâts, ou si vous vouliez remettre l'escalier à l'état brut, c'est effectivement un autre problème.

• C'est un excellent article effectivement !
  Cette exigence s'impose d'ailleurs à tous les stades du contrat, et selon toute vraisemblance avec une prescription quinquennale.
  En réalité, les directives européennes qui sont transposées en droit français, distinguent trois obligations :
  - un devoir d'information, qui se définit comme un devoir d'expliciter dans le détail la portée et son étendue de l'engagement du client, le client étant entendu comme un client "moyen", c'est-à-dire que le Juge pourra limiter ce devoir envers un client averti et non profane
  - un devoir de conseil, ce qui d'ailleurs pose problème pour tous les agents commerciaux indépendants, puisque selon la réglementation, ils n'ont pas licitement le droit de délivrer un conseil...
  - un devoir de mise en garde.
  Comme il est dit dans l'article, c'est au professionnel de prouver qu'il a satisfait à ces obligations, en particulier par la construction d'un document d'information précontractuel.
  S'agissant des vices cachés ou des vices de consentement, la loi n'a pas changé.

  En revanche, et c'est bel et bien une nouveauté, les Juges prennent de plus en plus appui sur l'article 1134 comme moyen, alors que c'est clairement une introduction de la morale dans le droit positif.

  Il y a donc pas mal de réseaux de franchise dont la tête DEVRAIT être sévèrement condamnée sur ces principes. Quand un dont les dirigeants se flattent au travers la littérature d'être de formidables entrepreneurs, mais qui en en dix ans auront ruiné 200 familles, et qui condamnés parfois se présentent devant le JEX comme des retraités sans le sou.... je suis très satisfait de l'orientation actuelle de la législation et de la jurisprudence.

• Il y a toujours une immense ambiguïté dans une vente avec l'intermédiation d'un agent immobilier. Celui ci prend soin de son client et c'est bien, mais qui est son client? Celui qui fait appel à ses services (le vendeur) ou bien celui qui le rémunère (l'acheteur)?? Que l'agent immobilier "bichonne" celui qui fait appel à lui c'est normal mais comme les intérêts sont par définition antagonistes, est-il en capacité de "bichonner" celui qui le fait vivre?

• Bonjour medrel, votre interrogation est légitime. Mais ce n'est pas l'acquéreur qui paie l'agence, même si les honoraires sont techniquement charge acquéreur, c'est le vendeur.
  Vous êtes acheteur, en présence de deux maisons identiques, accepteriez-vous de payer plus cher celle présentée par une agence que celle présentée par un particulier ? Non bien sûr et c'est ce qui se passe au niveau du marché : les maisons présentées par des agences sont en concurrence avec celles présentées par des particuliers, et ne se vendent donc statistiquement pas plus cher.

• Bonjour Monsieur MIRIBEL,

  Et tout d'abord : MERCI ! Et, chapeau bas pour ce site incroyablement renseigné et instructif ! :-)

  Je me permets de vous exposer ma situation, si toutefois, vos obligations annexes vous laissent un peu de temps pour y répondre :

  - J'ai mandaté, il y a quelques mois, une agence immobilière à l'enseigne réputée : O - - I , pour vendre ma maison à 285.00€ FAI inclus

  - Après un silence prolongé, l'agence me contacte soudain pour me dire qu'elle a un client sérieux et, une 1ère visite a lieu

  - L'agence me laisse sans nouvelle et, lorsque je la recontacte me dit que "ah oui ?!" le client lui a fait une offre à 265.000€, il ne peut vraiment pas aller au-delà et vue la conjoncture, blablabla, je devrais réfléchir.

  - Je fais alors une contre proposition à 270.000€ qui est refusée toujours au motif "ne peut pas plus" et, comme je suis à la gorge financièrement, j'accepte, non sans avoir, demandé AVEC INSISTANCE à l'agence si l'acheteur était fiable financièrement. Réponse, à plusieurs reprises : "c'est un dossier béton !!!"

  - Nous signons le 28/01/17, en l'absence des acquéreurs qui ont revisité la maison préalablement et signé le compromis avant nous, et nous découvrons avec surprise que l'agence ne lui a demandé que 5000 euros de DG. Lorsque nous nous en étonnons, notre interlocuteur nous RE certifie "qu'il n'y aura aucun problème, que c'est un dossier béton et que les 10%, ça ne se fait plus".

  - De plus, voyant notre étonnement quant à la capacité de financement des acquéreurs, visiblement supérieure au prix consenti, il nous répond "oui, oui, je l'ai vu après, on s'est fait avoir mais ça reste une bonne vente blablabla"

  - A l'appui de ses allégations et, après insistance, l'agence nous fournit finalement une simulation de prêt des acquéreurs datée de 4 jours avant, nous expliquant que le secret professionnel l'empêche de nous fournir d'autres/plus de documents.

  - Le compromis signé le 28/01/17 est notifié RAR aux acquéreurs le 02/02/17 par l'agence.

  - Dans l'intervalle : AUCUNE nouvelle. Je relance donc l'agence le 20/02 déjà pour savoir si les acquéreurs n'ont pas usé de leur droit à rétractation dans l'intervalle; Réponse : "non, non ! je vous l'ai dit, c'est un dossier béton"

  - Pourtant, le 23/02/17, l'agence me téléphone pour me dire "qu'il y a un problème" et pour passer à mon domicile afin de me l'expliquer.

  - Alors qu'il était prévu au compromis au moins 3 dépôts de dossier de financement et, une offre ou refus avant le 14/03/17 et, alors QU'AUCUN de ces documents n'a jamais été produit par les acquéreurs, ils ont écrit un RAR à l'agence pour leur dire qu'il ne pouvait poursuivre la vente puisque le prêt leur était refusé.

  - L'agence m'explique alors avoir pris immédiatement contact avec le courtier pour essayer de comprendre la situation, lequel lui a répondu que les documents remis par les acquéreurs étaient des faux et que donc, il n'y avait même pas lieu à refus puisque le dossier ne pouvait pas être instruit dans ces conditions.

  - Lorsque je demande à l'agence de me fournir les prétendues "garanties béton" des acquéreurs, ils m'expliquent s'être contentés d'appeler le courtier qui leur avait dit que, visiblement, c'était bon et que, de ce fait, rien ne pouvait lui être reproché, la simulation de prêt des acquéreurs lui suffisant.

  Donc, pour résumer "le travail" de l'agence :

  - Séquestre sans rapport avec le prix de la vente (même pas 2%!!!), alors que les acquéreurs déclarent au compromis avoir un apport personnel de 34.000€
  - AUCUNE vérification de la capacité financière des acquéreurs,
  - Aucune diligence, ni aucun courrier auprès des acquéreurs pour s'enquérir des prétendues démarches accomplies en vue de la réalisation de la clause suspensive,
  - Et aucune réaction face à leur lettre du 23/02/17, sauf à les "convoquer" pour un rendez vous 2 semaines plus tard, le 07/03, sans même m'en informer, d'ailleurs.

  - Renseignements pris auprès du courtier, en effet les acquéreurs ont produit des faux et, en effet l'agence les avait contacté mais...Ils n'avaient aucun document,la la simulation ayant été faite opportunément sur les pré-déclarations ORALES des acquéreurs.

  - Néanmoins, le courtier, même s'il a refusé d'émettre un "refus de complaisance" comme demandé par les acquéreurs aprés leur rendez vous du 07/03 avec l'agence immobilière, il NE PEUT cependant témoigner des faits, autrement qu'à l'oral pour cause de respect du secret bancaire.

  - Je vais néanmoins attaquer les acquéreurs en référé-provision, cela, c'est réglé pour moi puisqu'il n'ont RIEN fourni et qu'il leur reste jusqu'au 14/03 pour ce faire ; sachant que je les en ai mis en demeure le 08/03, en reprenant l'historique des faits pré-cités.

  - Cependant, ma question porte sur la/les responsabilités de l'agence qui, dans cette affaire a tout faux du début à la fin car, j'ajoute qu'à l'heure d'aujourd'hui :

  - Au rendez-vous du 07/03, les acquéreurs se sont de nouveau présentés SANS document (revenus, impôts, contrats trav...), l'agence ne le leur ayant pas redemandé par écrit, ils auraient donc "oublié, avec tous les problèmes que cela leur cause déjà...."

  - Même après ce rendez-vous et, jusqu'au moment où je vous écris, l'agence n'a toujours pas daigné émettre une quelconque relance aux acquéreurs, ji même de réponse écrite à leur tentative de désistement du 23/02.

  - Pire encore !!! Lorsque je leur ai demandé - avant l'envoi de ma mise en demeure - les preuves de l'envoi AR du compromis ET de ses annexes, à la lecture de leur lettre d'accompagnement, j'ai pu constater qu'il n'avaient JAMAIS joint les annexes. Leur explication "ah non non, ce n'est pas obligatoire puisqu'ils les ont signés sur place"

  *****

  - Aujourd'hui, l'action que je vais donc intenter contre les acquéreurs risque donc fort d'être entachée de cette grave irrégularité et de ce manquement supplémentaire inqualifiable de la part de l'agence immobilière.

  - Nonobstant cela, mon action contre les acquéreurs n'empêche pas celle contre ladite agence puisque je subis par leurs fautes et leurs manquements un préjuduce ENORME (je suis entre autres en location via leur agence et sur leurs conseils depuis 1 an pour pouvoir "bien vendre mon bien" !!!)

  ****
  Merci de bien vouloir me donner votre sentiment sur cette affaire, vis à vis de l'agence immobilière - et les articles de lois éventuels me permettant de les assigner.

  Bien cordialement,

  cacahuete

• bonjour, je m 'adresse à vous car ma fille est à quelques jours de signer l'acte authentique d une vente , nous venons d 'apprendre par hasard que l'ancien propriétaire s'est suicidé dans le bien hors l'agence nous a dit que le mari de la vendresse était décédé suite à maladie, ayant subi cette mort tragique 2 ans auparavant avec leur papa ma fille a bien insiste sur la nature de la mort pour eviter de revivre des emotions douloureuses, que peut on faire pour casser la vente