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    Categories: Jurisprudences

Date de caducité d’un compromis de vente

Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :

“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”

 

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À propos de l'auteur 

Jean Claude MIRIBEL :

View Comments (262)

  • Bonjour,
    J'ai signé un compromis pour acheter une maison fin mai 2016.
    La date de signature de l'acte definitif etait arrêtee au 30 juillet 2016.
    Le bien faisait partie d'une copropriété mais on m'a assuré (et c'est noté sur le compromis en tant que clause suspensive) que la dissolution de la copropriété se ferait d'ici là et que j'acheterai une maison individuelle.
    M.i juillet on m'a informee que cette dissolution prendrait du retard et que l'acte définitif serait reporté a fin septembre au mieux.
    J'etais deja un peu en panique puisque je venais de rendre l'appartement que je louais .
    Or, quelques jours apres, j'ai appris que l'un des vendeurs venait de deceder et que du coup la vente serait repoussee a minimum 6 mois (voir 1 an parceque la succession s'annonce compliquée avec plusieurs enfants de plusieurs unions, dont certains sont mineurs).
    Je suis completement perdue.
    Que dois-je faire?
    Je ne sais pas ou me loger en attendant. Mes affaires sont stockees chez mes parents, mais la rentrée scolaire approche et ma fille est inscrite a l'ecole du village ou je devais emmenager.
    (Je vis seule avec ma fille de 6ans)
    J'ai peur que les conditons de mon credit ne soient plus valables dans 1 an.
    Je ne me sens pas le courage de relouer autre chose (avec tous les frais que ça comporte: demenagement, frais d'agence....)
    Puis-je me retirer ?? Ai je le droit d annuler du fait que les delais ne sont pas respectés?
    Ceci dit la maison m interesse toujours autant,
    Est-ce que je peux demander a y habiter en attendant (et sous quelles conditions?)
    Merci d'avance pour votre reponse.

  • Bonjour Laurie,
    Si le compromis était régulièrement signé par tous les propriétaires, le fait que l'un d'eux décède n'a pas à retarder la vente : un vendeur engagé ses héritiers, et ceux-ci hériteront de l'argent et ne seront donc pas spoliés.
    Vous pouvez demander à habiter dans la maison mais il faudra l'accord, cette fois, de tous les propriétaires. Les conditions financières peuvent être librement débattues.
    Une offre de prêt est valable 4 mois. Compte tenu du délai annoncé vous pouvez vous retirer, relisez votre compromis et dans ce cas faites le par LRAR.
    Mais avant prenez RV avec le notaire pour voir si vous pouvez continuer l'opération dans de bonnes conditions.

  • bonsoir Monsieur,
    nous avons signé le 13 juin 2016 le sous-seing privé chez notaire pour l'achat de deux appartements nécessitant des travaux effectués par le vendeur. La date de l'acte authentique est prévue le 16 août 2016 au plus tard (bien précisée sur le sous-seing). Le vendeur ne peut tenir les délais (e-mail à l'appui), nous souhaitons donc nous rétracter car nous ne pourrons pas mettre les biens en location pour septembre comme prévu. Pouvons-nous récupérer l'acompte versé, et surtout devons-nous à l'agence la rémunération en tant que mandataire si nous nous rétractons? (celle-ci nous affirme que oui). merci d'avance pour votre réponse

  • bonjour monsieur MIRIBEL, merci pour votre réponse, est-il possible de vous envoyer le sous-seing privé et le protocole d'accord via ce site? si oui comment? merci encore

  • Bonjour,
    Nous avons vendu notre appartement le 2 juillet, avec date butoir au 25 septembre. Mais mon mari est décédé il y a 3 semaines et je ne souhaite plus vendre, je n'arrive pas à me détacher de mon bien où tous mes souvenirs se trouvent.
    J'ai contacté les acheteurs pour leurs expliquer mais ils ne veulent rien savoir et ne céderont pas meme contre une somme. De plus je n'ai pas encore fait la succession, puis je retarder pour 6 mois sans avoir de frais car ils m'ont menacé de me demander des frais si la date butoir est dépassé.
    Nous devions partir a l'étranger et du coup j'ai tout annuler , au moins le temps de me trouver quelque xhose. Merci beaucoup pour la réponse que vous me donnerez , je suis désespèree,
    Encore merci.

  • Bonjour Sam,
    Si l'acte ne peut être signé qu'avec du retard, ce n'est pas de votre fait donc vous ne devriez rien avoir à payer à ce titre. Mais en général si retard il y a il n'est guère important. Si le compromis ne contient pas de clause suspensive du genre "que les vendeurs soient en vis le jour de l'acte authentique" ni de clause de dédit moyennant finances, (à vérifier) vous n'aurez guère de possibilité d'échappatoire.

  • Merci pour votre réponse en effet il n'y apas de clause de dedit ni de clause suspensive de ce genre , , j'ai eu peur étant donné qu'il y a marqué dans le compromis de vente qu'en cas de retard des dommages intérêts de 10% serait réclamé pour la partie qui aurait du retard.
    Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.
    Cordialement

  • Bonjour,

    Nous devons signer depuis le 22 août, malheureusement après plusieurs décalages, nous aurions dû signer le 9 septembre. Aujourd'hui, nous recevons un appel du notaire qui nous informe que le compromis est caduc, car c'est une maison neuve mais construite par un particulier, ce faisant les frais de notaire sont plus élevés.
    Quels sont les recours ? Vers qui devons-nous nous tourner ? L'agent immobilier chargé de la vente nous affirme qu'il n'est pas responsable, pourtant c'est avec lui que nous avons signé. Nous souhaitons toujours acquérir cette maison mais au prix convenu depuis le départ frais d'agence et de notaire inclus.
    Le delta entre le prix de départ convenu lors du compromis et celui qui nous est imposé aujourd'hui est de 12.000 euros ce qui n'est pas négligeable.
    Merci pour votre réponse.

    • Bonjour Warren, vous pouvez vous retourner contre le rédacteur du compromis qui vous a indiqué le montant des frais, mais au tribunal vous n'auriez pas 100 %.

  • Bonjour,
    @ Warren
    Je suis dans la même situation que vous et je me demande s'il ne s'agit pas de la même opération immobilière à Tremblay-en-France. Si vous décidez d'intenter une action en justice, nous aurions sans doute intérêt à nous rapprocher pour coordonner nos actions. Toutefois, je ne sais pas s'il y a sur ce blog une possibilité de messages privés pour échanger nos coordonnées en toute sécurité.
    @ M. Miribel
    Quand vous dites que nous n'aurions pas 100 %, d'après votre expérience : est-ce qu'on est plus près de 10 % ou de 90 %? Cela pour savoir si cela vaut le coup d'attaquer l'agence immobilière qui a rédigé le compromis. D'ailleurs, d'un point de vue pratique, cela ne risque-t-il pas de geler la vente le temps que ce litige soit résolu?

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