Une agence régulièrement mandatée fait visiter un bien à des acquéreurs.

Ceux-ci formulent immédiatement une offre, laquelle est refusée par les vendeurs.

Peu de temps après ces mêmes acquéreurs formulent une nouvelle offre par l’intermédiaire d’une autre agence, qui cette fois est acceptée.

L’agence évincée assigne les acquéreurs, est déboutée en appel, la Cour de cassation confirme, au motif “que n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers ; que c’est donc à bon droit que la cour d’appel a décidé qu’il était loisible à Mme Z…et M. A…, qu’aucun contrat ne liait au Cabinet Delaitre dont la clause d’exclusivité était expirée, de recourir, sans faute de leur part, à une autre agence immobilière pour proposer une nouvelle offre d’achat aux vendeurs ; que le moyen n’est pas fondé ;”

(Cour de cassation, chambre civile 1, 6 avril 2016, n° de pourvoi: 15-14631, publié au bulletin )

Cette décision n’est pas surprenante.

On peut se demander d’abord pourquoi l’agence ne s’est pas retournée contre le vendeur. L’explication est simple :

le mandat interdisait aux vendeurs de vendre directement le bien à des acquéreurs présentés par l’agence, mais pas indirectement.

L’acquéreur étant passé par une autre agence, un recours était illusoire. La solution étant connue depuis très longtemps, pourquoi certains agents immobiliers utilisent-ils encore de tels mandats, au risque de perdre la totalité de leurs honoraires ?

La profession n’en sort pas gagnante non plus, elle pourrait se passer de telles décisions qui accréditent l’idée que l’on peut facilement “doubler” les agences.

Or ce n’est pas le cas si l’on prend quelques précautions.

Un mandat qui interdit de traiter directement et indirectement d’abord, ce qui permet dans un tel cas de se retourner contre le mandant vendeur. Lorsqu’une agence présente un bien à un acquéreur potentiel, cela lui a coûté de l’argent, démarches, publicité, salaires et autres rémunérations, quote part des frais généraux… et il est naturel qu’elle ait un retour sur investissement si la vente aboutit. Pas l’agence d’en face, qui s’est contentée de formuler une offre et n’a pas eu à promouvoir le bien ni même à le faire visiter.

Concernant l’acquéreur, tiers au contrat de mandat, il faut prouver une collusion frauduleuse avec le vendeur. La Cour d’appel a reproché à l’agence de n’avoir pas prévu, dans le bon de visite, une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire. Mais il est surtout indispensable de faire un compte rendu de visite au vendeur, en lui notifiant les noms des visiteurs, et de s’en ménager la preuve.