Loi SRU et délai de rétractation

Le titre VII du livre II du Code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

“TITRE VII PROTECTION DE L’ACQUEREUR IMMOBILIER – Chapitre UNIQUE

Art. L.271-1. – Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.”

Les modalités de la notification :

La loi impose l’envoi du compromis par lettre recommandée avec accusé de réception.
Un courrier d’accompagnement n’est pas obligatoire, mais reste néanmoins préférable, pour plus de sûreté.
Les signatures figurant sur les accusés de réception sont en effet bien souvent illisibles, le courrier d’accompagnement représente donc une précaution supplémentaire, dans la mesure où le client le renvoie à l’agence immobilière.
Il n’est pas possible d’indiquer dans le compromis ou sur tout autre document, que l’acquéreur renonce au délai de rétractation ; cela reviendrait à la non obtention de son consentement, élément fondamental de tout contrat.
La remise contre récépissé a été invalidée par les tribunaux. La notification n’ouvre désormais le délai de rétractation que si elle est faite par LRAR. (Toute autre forme de notification, sauf par huissier, n’ouvrirait pas le délai de rétractation qui bénéficie à l’acquéreur, et repousserait le point de départ de ce délai au moment où la notification sera faite par LRAR).
Dans le cas où la notification ne serait pas faite dans ces formes, le notaire devrait purger le délai de réflexion.
A noter également : les personne morales ne bénéficient d’aucun délai de rétractation, même les SCI familiales.
Un certain nombre de précautions doivent être prises lors de la rédaction du compromis :
• faire déclarer à l’acquéreur qu’il agit en tant que non professionnel et que l’immeuble est destiné à l’habitation ;
• prévoir le sort du contrat en cas de rétractation d’un seul des acquéreurs…
Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Remise contre récépissé

La remise contre récépissé est désormais légale (loi ENL).
Auparavant, la cour d’appel de Paris, 2ème ch., sect. B, 15 mars 2007, n° 05/24529, Thumerel c/ Hauet, avait admis cette remise en mains propres ; elle considérait que dès lors qu’aucun élément du débat ne permettait de suspecter que l’appelant (l’agent immobilier) aurait antidaté la lettre de remise, le seul motif que cette remise soit effectuée par un agent immobilier et non un officier public est inopérant. Elle ajoute “surabondamment, la loi du 13 juillet 2006 ayant modifié le texte susmentionné prévoit désormais expressément la validité de la remise directemet effectuée par un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente”.
Mais la cour de cassation n’était pas d’accord :
Cass. 3ème Ch. civ., 27 février 2008, n°07-11303 et n°07-11936
Et comme c’est le dernier recours…
Il a fallu attendre le décret en date du 21 décembre 2008 :
La mention manuscrite qui doit être inscrite de la main du ou des acquéreurs :
” remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… ” et : ” Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de sept jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ”.
Pour pouvoir remettre le compromis en mains propres, il faut également que, dans le texte, soit reproduit l’article L 271-2 du CCH.
Le texte impose que le compromis remis à l’acquéreur comporte la mention manuscrite, pas les autres exemplaires… ce qui pose des difficultés au notaire qui reçoit le compromis : comment vérifier que le droit de rétractation a été valablement purgé ? En demandant à l’acquéreur d’apporter son exemplaire à l’étude ? En se contentant d’une copie ?

PS voir notaires et remise en main propre